El contrato de arras
En este artículo, vamos a analizar el contrato de arras. Históricamente, las arras tenían la función de dar solemnidad al contrato concertado. Posteriormente, cumplieron una finalidad probatoria, así como un sistema para fijar de manera clara los daños y perjuicios si una de las partes no cumplía con la prestación.
Las arras son, en teoría, aplicables a cualquier contrato. Ahora bien, la realidad nos demuestra que donde más se emplea esta figura es en sede de compraventas, ya que es donde las recoge el Código Civil.
Concepto de contrato de arras
Las arras consisten (normalmente) en la entrega de una suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro en el momento de celebración del contrato. Lo que se busca con las arras es asegurar una promesa o contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada.
Así, las arras son un bien que se entrega con el objetivo de reforzar y asegurar una obligación. No obstante, la intensidad de esta garantía depende del tipo de arras que se acuerde, cuestión que habitualmente los contratantes no suelen discernir de forma clara. Por ello, pese a que son habituales en el tráfico jurídico, en la actualidad las arras originan numerosos litigios.
¿Existe realmente el contrato de arras o estamos firmando una compraventa con posibilidad de desistimiento?
De acuerdo con el art. 1.454 del CC, las arras tienen carácter convencional. Esto se traduce en que las arras son fruto de la autonomía de la voluntad y no se pueden imponer por una norma legal o consuetudinaria. Son las partes las que acuerdan su establecimiento, importe y función que asumirán en el contrato. Esto nos plantea la cuestión acerca de si estamos ante un negocio jurídico autónomo, con consentimiento, objeto y causa, o ante un simple pacto o cláusula dentro del contrato.
La jurisprudencia mayoritaria entiende que las arras son como un pacto accesorio de un contrato o negocio jurídico. Así lo recoge la SAP de Barcelona nº 502/2017, Sección 17ª, de 6 de julio de 2017 (rec. 444/2016):
“Por lo que se refiere al negocio jurídico celebrado entre las partes, debe recordarse que si bien es común la utilización del término «contrato de arras» jurídicamente no existe, pese a que el órgano judicial de instancia así lo afirma, una figura contractual denominada arras, sino que las arras constituyen un posible pacto que puede acompañar a la compraventa, siendo así una cláusula eventual del contrato que requiere haber sido incluida por la voluntad expresa de las partes y que se materializan en una cantidad de dinero que se entrega en el momento de formalizar un contrato y constituyen un elemento circunstancial del mismo que las partes pueden pactar en ejercicio de su autonomía de la voluntad consagrada legalmente en el art. 1.255 CC”.
El contrato de promesa de venta con arras
Debido a su naturaleza accesoria, las arras no se pueden constituir antes de la celebración o perfección del contrato principal. Para que las arras puedan desplegar su función de garantía, es necesario que la ejecución del contrato no sea simultánea a la celebración de las arras, sino que se difiera a un momento posterior.
Por su parte, doctrina y jurisprudencia admiten la posibilidad de pactar arras en un precontrato. Ello se debe a que el precontrato no deja de ser un contrato perfecto cuya eficacia y, por tanto, exigibilidad de prestaciones, queda condicionada a la voluntad de las partes (STS nº 175/2012, de 21 de marzo de 2012, rec. 931/2009). En cuanto a la posibilidad de pactar arras en el contrato de promesa de venta, esta cuestión plantea mayores dudas. La doctrina se encuentra dividida entre quienes admiten la posibilidad de pactar arras en el contrato de promesa de venta y entre quienes entienden que no es posible pactarlas en este tipo de contratos. Para estos últimos, no es posible pactarlas porque precisamente falta el vínculo jurídico que debe garantizar las arras.
Regulación legal del contrato de arras
En nuestro ordenamiento, la regulación legal del pacto de arras es muy escasa. El Código Civil únicamente contempla las arras penitenciales en el art. 1.454:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Por su parte, el Código de Comercio también regula las arras en los contratos de compraventa de carácter mercantil. En concreto, aparecen reguladas en los arts. 343 (arras confirmatorias) y 83 del CCom (arras penales).
Diferencia con el contrato de compraventa
La principal diferencia entre las arras y la compraventa se encuentra en que con el pacto de arras podemos no llegar a realizar la compraventa del inmueble. Así, de acuerdo con el art. 1.454 del CC, el comprador puede renunciar a la compraventa, perdiendo la cantidad que ha entregado como arras. Mientras tanto, el vendedor puede abstenerse de realizar el contrato, devolviendo el doble de la cantidad que ha recibido en concepto de arras. En ambos supuestos, no es necesaria ninguna justificación. Ahora bien, en el caso de haberse realizado directamente un contrato de compraventa, es importante que tengamos en cuenta que no está prevista la resolución, a menos que haya incumplimiento de la otra parte.
Elementos del contrato de arras
Al tratarse de un pacto vinculante entre las partes, es necesario que las arras estén redactadas de manera detallada y precisa. Por este motivo, es conveniente que se recoja la información que posteriormente se va a incluir en el contrato de compraventa. Para ello, en el contrato de arras es aconsejable que conste la siguiente información:
- Datos personales de ambas partes.
- Descripción e identificación del bien inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Importe de las arras.
- Plazo en el que se debe formalizar el contrato de compraventa.
- Distribución entre las partes de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
¿Qué conviene más: contrato de arras o contrato de compraventa?
A la hora de comprar un inmueble, es frecuente plantearse la cuestión de si es más conveniente firmar un contrato de arras o directamente un contrato de compraventa. Todo depende de la situación que se nos plantea, pues en ocasiones puede ser más conveniente firmar un contrato de arras o un contrato de compraventa.
De esta manera, por ejemplo, cuando el mercado inmobiliario se encontraba en alza, a los promotores inmobiliarios les interesaba más firmar un contrato de arras. Así, si el precio de los inmuebles continuaba subiendo, podían devolver (aunque duplicadas) las arras, ya que de un mes a otro los precios aumentaban exponencialmente. Y es que, en ocasiones, estos porcentajes se veían superados en cuestión de unos trimestres, en especial cuando la compra se realizaba sobre plano.
¿Es necesario firmar siempre un contrato de arras antes de la compraventa?
La respuesta a esta pregunta es negativa: no es necesario firmar siempre un contrato de arras. Si ambas partes están de acuerdo en plazo, precio, no hay financiación que necesite tiempo adicional o cualquier otra circunstancia que impida celebrar la compraventa, no sería necesario ningún pacto previo. Por ello, es posible firmar directamente el contrato de compraventa.
Ahora bien, no siempre es así. Pueden existir muchos factores que retrasen la firma del contrato, tales como las verificaciones de titularidad, gravámenes, cancelación de cargas, autorizaciones, solicitud de financiación, licencias… incluso una pandemia. Así, como vemos, son muchas y muy variadas las circunstancias que nos pueden llevar a emplear estos contratos de arras.
Tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales
Por la función económica que desempeñan, las arras pueden ser de tres clases: confirmatorias, penales y penitenciales.
Arras confirmatorias
Este tipo de arras confirman y sirven de prueba de la celebración de un contrato, entendiéndose entregadas a cuenta del precio, y no autorizan para desistir. Como señala la STS nº 719/2010, de 11 de noviembre de 2010 (rec. 1485/2006), las arras confirmatorias “son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución”. Si no se determina nada en el contrato, y no se aclara el tipo de arras, se presume que se trata de meras arras confirmatorias (SAP de Barcelona nº 111/2008, Sección 16ª, de 27 de febrero de 2008, rec. 512/2007).
Las arras confirmatorias no alteran el régimen general de las obligaciones. Así, en caso de cumplimiento del contrato, la cantidad entregada en concepto de arras se imputa al precio. En caso de incumplimiento contractual, las arras confirmatorias no excluyen el ejercicio de la acción de cumplimiento o la resolución del contrato y, en su caso, la posible indemnización de daños y perjuicios (art. 1.124 CC).
Por último, si el contrato se extingue por mutuo disenso entre las partes, el importe de las arras tiene que devolverse (SAP de A Coruña nº 405/2015, Sección 5ª, de 6 de noviembre de 2015, rec. 481/2014). Evidentemente, tampoco procede su devolución doblada (SAP de Zaragoza nº 401/2004, Sección 4ª, de 30 de junio de 2004, rec. 517/2003).
Arras penales
Este tipo de arras no permiten desistir del contrato, actuando de manera similar a una cláusula penal sancionadora, esto es, se pierden o devuelven dobladas, por quienes, respectivamente, las entregaron o recibieron. Esta sanción económica no exime de cumplir el contrato. Las arras penales se caracterizan porque, además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo. Garantizan que el deudor cumplirá porque, en caso contrario, perderá de manera automática la cantidad entregada, sin perjuicio de que pueda exigírsele el cumplimiento de la obligación (art. 1.124 CC). Ahora bien, a diferencia de lo que ocurre con las arras penitenciales, las arras penales no facultan a apartarse del negocio jurídico.
Así lo recoge la SAP de Murcia nº 609/2017, Sección 1ª, de 18 de diciembre de 2017 (rec. 1129/2017):
“las arras penales en la compraventa funcionan de la misma forma que ocurrió en el supuesto enjuiciado, esto es sancionan el incumplimiento, y no el puro desistimiento. Su hipotética cuantía vendría a sustituir, pues, a la indemnización normalmente derivada de aquella contravención a lo asumido”.
En caso de cumplimiento del contrato, las arras se imputan al precio. Por su parte, en caso de incumplimiento contractual, suponen una liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios que se deriva del incumplimiento (art. 1.101 CC). Estas arras pueden sustituir la indemnización de daños y perjuicios o acumularse a la reclamación de cumplimiento y al monto de daños y perjuicios, dependiendo de lo que las partes hayan pactado.
Arras penitenciales
Conocidas también como arras de desistimiento, este tipo de arras permiten a cualquiera de los contratantes desistir lícitamente del contrato, allanándose el que las entregó a perderlas y el que las recibió a devolverlas por duplicado. Es la función recogida en el art. 1454 del CC, según el cual “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Solo tendrán la consideración de arras penitenciales si así se indica expresamente en el contrato.
Las arras penitenciales no representan estímulo alguno para el cumplimiento de la obligación correspondiente, ni constituyen garantía alguna contra el incumplimiento. Todo lo contrario: pueden identificarse con el precio de la posibilidad de desistimiento del contrato celebrado (SAP de las Islas Baleares nº 388/2016, Sección 5ª, de 29 de diciembre de 2016, rec. 459/2016).
En caso de cumplimiento del contrato, el importe de las arras se imputa al precio. Por su parte, en caso de incumplimiento contractual, el art. 1.454 del CC deja de ser de aplicación y rige el régimen general del art. 1.124 del CC. Así pues, la parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. Ante el incumplimiento, las arras penitenciales no producen efectos dado que el desistimiento resulta incompatible con la resolución contractual.
Ejemplos de los distintos tipos de arras
A continuación, se ponen ejemplos de los distintos tipos de arras:
Arras confirmatorias
“El precio de la compraventa se fija en la cantidad de 275.000 € (doscientos setenta y cinco mil euros). El precio convenido deberá hacerse efectivo por la PARTE COMPRADORA a favor de la PARTE VENDEDORA de conformidad con el siguiente calendario de pagos:
- a) La cantidad de 25.000 € (veinticinco mil euros) es entregada en este acto por la PARTE COMPRADORA a la PARTE VENDEDORA en concepto de señal o pago a cuenta del precio en concepto de arras confirmatorias, sirviendo el presente documento como la más cabal carta de pago.
- b) La cantidad restante, es decir, 250.000 € (doscientos cincuenta mil euros), serán satisfechos en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa mediante cheque bancario a favor de la PARTE VENDEDORA”.
Arras penales
“Si la resolución del presente contrato de compraventa se produce por incumplimiento de la PARTE COMPRADORA, esta parte perderá la cantidad entregada en concepto de arras penales, que quedará en beneficio de la PARTE VENDEDORA como indemnización de daños y perjuicios.
Por el contrario, si la resolución del presente contrato se produce por el incumplimiento de la PARTE VENDEDORA, esta parte deberá devolver a la PARTE COMPRADORA el doble de la cantidad recibida en concepto de indemnización por daños y perjuicios y en lo menester como cláusula penal libremente pactada entre las partes”.
Las arras penales no permiten desistir del contrato, tal y como hacen las arras confirmatorias, pero fijan el régimen de devolución de las arras en caso de incumplimento.
Arras penitenciales
“La PARTE COMPRADORA entrega en este acto a la PARTE VENDEDORA la suma de 18.000 € (dieciocho mil euros) en concepto de arras penitenciales de la compraventa proyectada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1454 del Código civil. Las partes podrán desistir del contrato, perdiéndo las erras el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió. Dicho importe es satisfecho por la PARTE COMPRADORA mediante cheque bancario nominativo a favor de la PARTE VENDEDORA, constituyendo el presente documento la más firme y eficaz carta de pago”.
¿Qué porcentaje del precio se suele fijar como importe de las arras?
El porcentaje del precio que se puede fijar como importe de las arras puede ser el que acuerden libremente ambas partes. Ahora bien, la cantidad habitual que suele fijarse oscila entre un 5 % y un 15 % del valor del inmueble. Es importante tener en cuenta que, en caso de desistimiento de arras penitenciales, el importe de las arras debe cubrir los gastos de estudio con arquitectos o ingenieros que realicen los clientes en la compraventa de edificios.
¿Qué comprobaciones debo realizar antes de firmar un contrato de arras?
Antes de la firma del contrato de arras, es conveniente que realicemos las comprobaciones habituales en cualquier compraventa de un bien inmueble. Lo primero que debemos comprobar es la existencia real del inmueble, así como el estado en el que se encuentra el mismo. Asimismo, es aconsejable consultar la ficha de la situación urbanística de la vivienda en el Ayuntamiento, así como solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple para comprobar las cargas.
Es importante que comprobemos si la persona que firma como vendedor es el propietario del inmueble o tiene poder de representación. Por su parte, también es aconsejable comprobar la situación posesoria de la vivienda (si se encuentra ocupado o arrendado), así como si hay recibos pendientes de la comunidad de propietarios o IBI impagado. Por último, podemos realizar una comparación del precio de la vivienda con inmuebles similares en el mercado.
¿Existe alguna obligación de entrega de información previa sobre la vivienda?
En cuanto a la obligación de entrega de información previa en la compraventa de una vivienda, debemos distinguir si la compraventa es entre particulares o entre una empresa inmobiliaria y un consumidor.
Entre particulares (consumidores)
En las compraventas entre particulares, no existe obligación legal de facilitar información previa acerca de la vivienda. Al tratarse de compraventas entre consumidores, no se aplica la legislación sobre protección de consumidores y usuarios en cuanto a información previa. Ahora bien, ello no obsta para que nosotros como compradores podamos pedir y exigir que se nos facilite una serie de información previa sobre la vivienda. Por su parte, el vendedor debe facilitar y entregar información previa sobre el inmueble al comprador, ya que, si no lo hace, el mejor consejo sería no continuar con la compraventa.
Entre empresa inmobiliaria (profesional) y consumidor
En las compraventas entre empresa inmobiliaria y particular (consumidor), tienen derecho a una serie de información previa sobre la vivienda. Este derecho se encuentra regulado tanto en la normativa de protección del consumidor (TRLGDCU), como específicamente en la legislación de vivienda (RD 515/1989, de 21 de abril). Así, además de las características propias del inmueble, es obligatorio que el vendedor facilite al comprador cierta información mínima. Por su parte, antes de firmar cualquier compromiso, el comprador debe exigir toda la información referente a la normativa y al precio.
Tal como disponen los arts. 4 y 5 del Real Decreto 515/1989, los promotores y vendedores habituales de viviendas deben poner a disposición del público la siguiente documentación: el nombre o razón social del vendedor; el plano general de la vivienda; la descripción de la misma; la referencia a los materiales empleados en la construcción; datos identificadores del inmueble en el Registro; instrucciones sobre su uso y conservación; el precio total de la vivienda; copia de las autorizaciones exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística; la forma en que está previsto documentar el contrato; los estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios; información sobre el pago de los tributos; en caso de que la vivienda no se encuentre totalmente edificada, se hará constar la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación; y, por último, cuando se trate de primera transmisión se indicarán los datos del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
¿Cuánto tiempo debo tener en cuenta para la firma?
Como hemos señalado, en el pacto de arras se debe incluir el plazo en el que debe formalizarse el contrato de compraventa. Este plazo dependerá de lo acordado por ambas partes y de las circunstancias que se planteen en cada caso. Por su parte, es importante tener en cuenta que la gestión del préstamo hipotecario requiere de 1 a 3 meses.
Por consiguiente, es aconsejable tener en cuenta estos plazos para no vernos comprometidos. Debemos tener en cuenta que el plazo que fijemos en el contrato de arras es el plazo máximo que no es preciso agotar. En cambio, sí que podríamos encontrarnos con problemas si se consume dicho plazo.
Es posible incluir cláusulas en el contrato que condicionen sus efectos a la obtención de financiación.
¿Hay diferencia entre las arras y la señal?
El concepto de señal está relacionado con el contrato de arras debido a que, básicamente, la señal es lo mismo que las arras confirmatorias. Y es que la señal hace referencia al dinero que se entrega en concepto de reserva cuando se realiza un contrato de compraventa. De esta forma, mientras que el pacto de arras es el acuerdo suscrito entre las dos partes, la señal es la suma que se entrega para hacer oficial dicho contrato.
¿Se descuentan las arras del precio de la vivienda?
Como se ha comentado en el apartado de tipología de arras, las mismas se imputan al precio. Por tanto, en caso de cumplimiento del contrato de compraventa, la cantidad entregada en concepto de arras se descontará del precio de la vivienda.
¿Qué se puede negociar?
Cuando vayamos a celebrar un contrato de arras, vamos a tener capacidad para negociar tres aspectos clave sobre este pacto. En primer lugar, vamos a poder negociar el precio final de la compraventa, así como su forma de pago. En segundo lugar, las partes también pueden convenir libremente el importe de las arras. En tercer y último lugar, es posible negociar el plazo en el que se ha de formalizar el contrato de compraventa. En todo caso, es imprescindible tener claro el tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales) que estamos firmando.
¿Se puede incluir una cláusula que me permita recuperar la señal si no me otorgan el préstamo hipotecario?
Lo cierto es que sí es posible la inclusión en el contrato de arras de una cláusula que nos permita recuperar la cantidad si no nos otorgan el préstamo hipotecario. De este modo, si esta cláusula queda incorpora al contrato, el comprador podrá recuperar la cantidad entregada en concepto de arras en caso de que la operación no pudiera efectuarse por la denegación del préstamo hipotecario.
Otras cláusulas que puede ser interesante añadir al contrato de arras
Además de una cláusula para recuperar la señal si no nos conceden la hipoteca, se pueden regular otras muchas cuestiones a favor de una u otra parte para una mayor seguridad jurídica. Algunos ejemplos de cláusulas que podríamos añadir al contrato de arras serían:
- Pactos acerca del estado jurídico del inmueble (cargas, arrendatarios, comunidad, pago de impuestos, contratos de suministro, etc.).
- Pactos acerca del estado físico del inmueble (con o sin muebles, electrodomésticos, recién pintada, etc.).
- Condiciones suspensivas (necesidad de permisos de obra, necesidad de financiación, etc.).
- Obligaciones durante el plazo transcurrido entre la firma del contrato y el otorgamiento de la escritura (obtención de licencias, mantenimiento, pago de impuestos, etc.).
- Desplazamiento de riesgos del comprador al vendedor.
- Otras garantías a favor del vendedor.
¿Quién debe firmar el contrato?
Por norma general, el contrato de arras se debe firmar por el comprador y por el propietario del inmueble. Ahora bien, cuando el que compra o el que vende es un matrimonio, es importante conocer el régimen económico matrimonial por el que se rige.
Por una parte, si se trata de un matrimonio cuyo régimen económico es el de gananciales, cuando quieran adquirir una vivienda será suficiente con la firma de uno de los cónyuges. No obstante, cuando lo que quieran sea transmitir el inmueble, será necesaria la firma de ambos (art. 1.375 CC). Por otra parte, si se trata de un matrimonio cuyo régimen económico es el de separación de bienes, será necesaria la firma de ambos cónyuges, tanto para la adquisición como para la transmisión.
Por último, como se ha señalado anteriormente, el contrato debe firmarse por el comprador y por el propietario de la vivienda. Por consiguiente, el contrato de arras firmado por el comprador con la inmobiliaria no obliga al vendedor.
¿Qué debo hacer si la otra parte no quiere cumplir?
Si la otra parte no quiere cumplir con lo estipulado, la posibilidad que nos resta es requerirle fehacientemente a la firma del contrato. Recordemos que las únicas arras que nos permiten el desistimiento lícito del contrato son las penitenciales. Por tanto, en caso de arras confirmatorias o penales, si la otra parte no quiere cumplir, ha de tener claro que se aplicará el régimen general de las obligaciones. Se podrá exigir el cumplimiento del contrato a través de los Tribunales.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes en función del tipo de arras?
A continuación, vamos a analizar qué ocurre en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes según el tipo de contrato de arras.
Arras confirmatorias
Dado que las arras confirmatorias no alteran el régimen general de las obligaciones, en caso de incumplimiento contractual, estas arras no excluyen el ejercicio de la acción de cumplimiento o la resolución del contrato. Asimismo, las arras confirmatorias tampoco excluyen la posibilidad de reclamar una indemnización de daños y perjuicios dimanante de su incumplimiento. Todo ello conforme a lo previsto en el art. 1.124 del CC.
Arras penales
En caso de incumplimiento contractual de arras penales, suponen una liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios que se deriva del incumplimiento (art. 1.101 CC). Así, si incumple el que entrega las arras, se apropia de ellas el que las recibe; mientras tanto, si quien incumple es el que recibe las arras, el que las entrega puede reclamar su importe duplicado. Y ello sin perjuicio de que se exija el cumplimiento del contrato o la indemnización por daños y perjuicios. Las arras penales no permiten desistir unilateralmente del contrato.
Arras penitenciales
Las partes pueden desistir del contrato, perdiendo las arras el que las entregó o devolviéndolas duplicadas el que las recibió (artículo 1454 C.Civ). Pero si ni siquiera se cumple esto, rige el régimen general del art. 1.124 del CC. Así pues, la parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos (art. 1.124 CC).
¿Qué ocurre si la vivienda tiene un vicio oculto y ya he pagado las arras?
Aunque hayamos pagado las arras, es posible reclamar la cantidad abonada en concepto de arras cuando la vivienda presenta vicios ocultos. Los requisitos que deben cumplirse para constatar la existencia de vicios ocultos son los siguientes (SAP de A Coruña nº 357/2005, Sección 4ª, de 29 de septiembre de 2005, rec. 1305/2005):
- La entrega de una cosa viciada.
- El vicio debe existir en el momento de perfección del contrato, esto es, debe ser preexistente a la firma del contrato.
- El vicio debe ser oculto.
- El vicio debe ser, además, grave.
Así, el comprador puede reclamar la devolución del importe de las arras por vicios ocultos en la compraventa en un plazo máximo de 6 meses desde la celebración del contrato.
¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
La respuesta a esta pregunta dependerá del tipo de arras que se hayan suscrito en el contrato. Así, como hemos señalado antes, las arras confirmatorias no alteran el régimen general de las obligaciones. En caso de incumplimiento del contrato, estas arras no excluyen el ejercicio de la acción de cumplimiento o la resolución del contrato. Asimismo, tampoco excluyen la posibilidad de reclamar una indemnización de daños y perjuicios dimanante de su incumplimiento ex art. 1.124 del CC (SAP de Alicante nº 293/2001, Sección 7ª, de 28 de mayo de 2001, rec. 31/2001, y SAP de Madrid nº 99/2004, Sección 12ª, de 12 de febrero de 2004, rec. 218/2001).
En cuanto a las arras penales, en caso de incumplimiento contractual, las mismas suponen una liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios derivada del incumplimiento ex art. 1.101 del CC. Estas arras pueden sustituir la indemnización de daños y perjuicios (penales sustitutorias) o acumularse a la reclamación de cumplimiento y al monto de daños y perjuicios (penales puras o cumulativas). Ello dependerá de lo que las partes hayan pactado. Si existen dudas, se presume que son sustitutorias, al ser las cumulativas más gravosas para el deudor (STS nº 126/2017, de 24 de febrero de 2017, rec. 153/2015). En caso de pacto de arras penales, la parte perjudicada no tiene que acreditar la existencia efectiva de los daños ni su cuantificación (STS 597/2014, de 23 de octubre de 2014, rec. 1562/2012). Por su parte, como se ha expuesto antes, si se pactan arras penales cumulativas, el acreedor puede exigir, además de la pena estipulada, la indemnización de daños y perjuicios ocasionados. En este supuesto, el perjudicado deberá probar que el importe de los daños es superior a la cantidad pactada como arras, pues el importe de las arras se imputa al precio o al resarcimiento (STS nº 197/2016, de 30 de marzo de 2016, rec. 2303/2013).
Por último, en cuanto a las arras penitenciales, en caso de incumplimiento imputable a una de las partes, el art. 1.454 del CC deja de ser de aplicación y rige el régimen general del art. 1.124 del CC. Así, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. Ante el incumplimiento, las arras penitenciales no producen efectos dado que el desistimiento es incompatible con la resolución contractual. Así lo recoge la SAP de Huesca nº 58/2015, Sección 1ª, de 28 de abril de 2015 (rec. 27/2014), resolviendo el contrato por incumplimiento de la vendedora, “no procede la devolución de las arras penitenciales duplicadas con fundamento en el artículo 1.454 del Código Civil, según lo estipulado expresamente, porque no se produjo el desistimiento o denuncia unilateral de las compraventas por parte de la demandada”.
¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse las características anunciadas a las reales?
La compraventa de un inmueble cuyas características reales no se ajustan a las anunciadas puede suponer la resolución del contrato por entrega de una cosa distinta a la pactada. Cuando el vendedor entrega una cosa distinta a la acordada, el mismo incumple su principal obligación (art. 1.461 CC), dando lugar a la resolución contractual (art. 1.124 CC). Por su parte, la doctrina denomina con la expresión latina «aliud pro alio» (dar una cosa por otra) esta situación por la que el vendedor hace entrega de una cosa distinta a la pactada. Así, el Tribunal supremo ha declarado lo siguiente (STS nº 317/2015, de 2 de junio de 2015, rec. 1296/2013):
“La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa, es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010 : resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y sentencia de 12 mayo 2005), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño per se , como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato”.
¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?
En caso de que la vivienda sea nueva o, tratándose de una segunda entrega, las partes hayan renunciado a la exención del IVA, el contrato de arras se encuentra sujeto a IVA. Por tanto, el comprador deberá abonar las arras más el IVA correspondiente. Y es que, en este caso, las arras forman parte del precio final y, por ello, constituyen un pago anticipado que supone el devengo del IVA por el importe anticipado.
En cambio, si el inmueble objeto del contrato es de segunda mano, el comprador deberá liquidar el ITP sobre el total del precio de venta, incluyendo las arras, cuando se formalice la escritura de la compraventa. En estos supuestos de segunda o posterior entrega, la firma del contrato de arras no supone el devengo de ningún impuesto. Ello debido a que el pago del ITP se produce en el momento de la entrega del inmueble, siendo a partir de dicho momento cuando se debe liquidar el ITP.
¿Qué ocurre con los honorarios de la inmobiliaria en caso de que el contrato de arras «no llegue a buen puerto»?
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha entendido que el éxito de la mediación efectuada por la inmobiliaria se produce cuando “la actividad del mediador determina la existencia de un marco o vínculo negocial que posibilita la finalidad adquisitiva del ofertante, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo” (STS nº 105/2013, de 8 de marzo de 2013, rec. 1677/2010). Esto significa que el encargo o mediación asumido por la agencia inmobiliaria queda cumplido cuando se pone en contacto a comprador y vendedor, delimitando el marco negocial.
Por su parte, la STS nº 228/2014, de 21 de mayo de 2014 (rec. 972/2012) dispone que “el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para «el buen fin» o «éxito» del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma”. Por consiguiente, tendremos que asumir el coste de los honorarios de la inmobiliaria cuando el encargo quede cumplido, aunque el contrato de arras finalmente «no llegue a buen puerto».
Conclusión
En definitiva, en cuanto a los contratos de arras, no es aconsejable «aceptar» lo que nos proponga la agencia inmobiliaria o la otra parte, ni tampoco recurrir a formularios de internet. Si tiene que firmar un contrato de arras, le recomendamos que acuda a un abogado experto en derecho inmobiliario para que puedan asesorarle adecuadamente.
