Gran parte del éxito del nuevo sector inmobiliario de las socimis proviene del combustible aportado por el capital extranjero. Alrededor del 63% de las inversiones bursátiles en estas más de 70 compañías proceden del exterior, según los cálculos de Cinco Días con la base de varios estudios y cifras recopiladas de Bloomberg. Eso supone una cifra de alrededor de 15.000 millones de euros. ¿Quiénes son los nombres que están tras estas empresas?
Estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) comenzaron la actividad en España a partir de 2014, a semejanza de la figura del Reit internacional, muy presente desde hace décadas en EE UU y numerosos países de la OCDE. Su negocio es comprar y gestionar inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, como oficinas, centros comerciales, hoteles, vivienda o naves logísticas. Disponen de la ventaja fiscal de estar exentas en el impuesto de sociedades, a cambio de la obligatoriedad de repartir al menos el 80% del dividendo a los accionistas, que sí tributan, incluso en el caso de los extranjeros a través de los convenios de doble imposición.
La aparición de las socimis, junto a la llegada de los recursos de los grandes fondos inmobiliarios, han sido los principales motores del nuevo auge de las adquisiciones de propiedades, básicamente desde 2013 y con volumen de inversiones en máximos en los últimos años.
En el caso de las seis mayores –Merlin Properties, Colonial (ambas cotizadas en el Ibex), Lar España (en el mercado continuo), GMP, General de Galerías Comerciales y Testa (en el Mercado Alternativo Bursátil)–, el capital controlado por inversores extranjeros llega al 60%. Si únicamente se analizan las dos del Ibex y la mayor del continuo, donde existe una verdadera liquidez y se transaccionan títulos, el interés de los inversores foráneos sube, ya que controlan el 75% de estas sociedades.
La mayor de estas compañías es Merlin Properties, con una capitalización de 5.745 millones. Cuenta con Ismael Clemente como consejero delegado. Su principal accionista, tras la integración de Metrovacesa, es Santander, que dispone de un paquete del 22,3% (ver gráfico). Le siguen Blackrock e Invesco, según se puede comprobar en los registros de la CNMV.
La histórica Inmobiliaria Colonial se reconvirtió en socimi en 2017, en su nueva etapa saneada y tras dejar el negocio de construcción de viviendas. En este caso, el 92% de su capitalización de 5.320 millones está en manos extranjeras. En los últimos tiempos ha establecido un grupo de accionistas de referencia, encabezados por el fondo soberano QIA (Qatar Investment Authority), con el 20,2% de los títulos. Le siguen el empresario mexicano Carlos Fernández González, que forjó su fortuna en el grupo cervecero Modelo (18,3%), la familia colombiana Santo Domingo (7,6%) y la familia perfumera Puig (5,7%). Cuenta con Juan José Brugera como presidente y Pere Viñolas como consejero delegado.
En el caso de Lar España, destacan el fondo estadounidense Pimco (20%), Grupo Lar (10%), que actúa como la gestora externa de la propia socimi, el fondo Franklin Templeton (7.9%) y la aseguradora Santa Lucía (5,2%).
Torre Glòries, de Merlin Properties, en Barcelona.
En el capital de estas grandes socimis destacan nombres de inversores internacionales habituales y más estables en las Bolsas de todo el mundo, aunque con participaciones menores, según recoge Bloomberg. La lista la conforman Blackrock, Standard Life, Vanguard, UBS, BNP Paribas, Crédit Agricole, Deutsche Bank, Natixis, Morgan Stanley, Brookfield, HSBC, Pictet, Amura, Norges Bank, Fidentiis, Swiss Life, JP Morgan, Axa, Cohen & Steers o Invesco, entre otros muchos. Entre los españoles, a parte de Santander, también destacan BBVA, Bestinver, Abante, Caixabank, Ibercaja, Mutuactivos, Sabadell, March o Bancaja.
En el caso de las socimis del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde ya cotizan 74 sociedades, alrededor del 50% de sus activos están controladas por extranjeros, según la firma Armabex. Hasta abril tenían una capitalización conjunta de 13.380 millones, según un reciente informe de JLL y BME. La mayor de ellas es GGC y está controlada casi al 100% por el empresario murciano Tomás Olivo. A cierre de 2018, la inmobiliaria contaba con centros comerciales por 2.085 millones a valor de mercado.
GMP, por su parte, está centrada en oficinas, controlada por la familia Montoro Alemán y dispone del fondo soberano de Singapur (GIC) como accionista con el 32,9%. Por último, Testa Residencial, dedicada a la vivienda en alquiler, es al 99,4% del fondo estadounidense Blackstone tras comprar sus participaciones a Merlin, Acciona y Santander.
