La ejecución de la acción de división de cosa común se puede realizar mediante subasta judicial voluntaria
En esta entrada revisamos el procedimiento de subasta judicial voluntaria para la ejecución de la acción de división de cosa común sobre inmuebles.
La acción de división de cosa común
Son frecuentes las situaciones en las que varios propietarios no se ponen de acuerdo sobre el destino de un inmueble y tienen que recurrir a los tribunales para ejercitar la acción de división de cosa común: Herederos, parejas de hecho, divorciados y copropietarios que quieren que la finca se venda y recibir la parte del precio que les corresponda.
El artículo 400 del Código Civil recoge el principio de que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. (….)”
Ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo amistoso, se debe hacer un requerimiento fehaciente extrajudicial y si éste no fructifica, se interpone una demanda de juicio ordinario solicitando la división de la cosa común.
Dicha demanda se dirige contra los restantes copropietarios, que normalmente no formularán oposición para evitar una condena en costas, elevada en estos casos por la cuantía manejada.
Una vez la sentencia es firme, en teoría se podría producir el cumplimiento voluntario, por acuerdo entre los copropietarios. Aunque lo más habitual es que, a falta de éste, se ejecute el fallo mediante la venta de la vivienda en subasta pública, en la que podrán intervenir licitadores extraños. Tras la misma, se repartirá el importe obtenido.
Regulación de la ejecución mediante subasta judicial voluntaria
Se trata de una ejecución “no dineraria” que se recoge en los artículos 699 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, la Ley Rituaria no contiene una regulación específica para la venta de la cosa común. Acudir al procedimiento de subasta de bienes inmuebles recogido en los artículos 655 y siguientes de la LEC no parece adecuado, pues en nuestro caso, no hay un “deudor” apremiado ni un acreedor ejecutante. Por tanto, es más adecuada la aplicación de la regulación de las subastas recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria, en sus artículos 108 a 111.
Por otra parte, la LJV prevé que los copropietarios fijen la valoración del bien y las condiciones de la subasta. Sin embargo, en una “acción de división de cosa común” normalmente no habrá acuerdo entre los propietarios. Ello haría inviable acudir a un expediente de jurisdicción voluntaria.
Así las cosas, tendremos un título judicial que queremos ejecutar: El procedimiento será la subasta judicial aplicando las normas de la LEC y completándolas con lo previsto en la LJV.
La solicitud de Subasta
En el artículo 110 de la LJV se indica el contenido de la solicitud:
Artículo 110 Solicitud
- Será necesario solicitud de iniciación del expediente, con la identificación y estado del bien o derecho, que deberá ir acompañada de los documentos siguientes:
- a) Los que permitan acreditar la capacidad legal para contratar del solicitante.
- b) Los que acrediten su poder de disposición sobre el objeto o derecho de la subasta. Cuando se trate de bienes o derechos registrables, se acompañará certificación registral de dominio y cargas.
- c) El pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.
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En caso de existir arrendatarios u ocupantes del inmueble de cuya enajenación se trate, el solicitante deberá identificarlos en su solicitud inicial, procediéndose en tal caso, en la forma prescrita en el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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En la solicitud podrá pedirse al Secretario judicial que acuerde la venta del bien o derecho por persona o entidad especializada. De estimarse procedente, el Secretario judicial acordará dicha venta con sujeción a lo establecido en al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto sea compatible con las disposiciones de este Título.
Es decir, el solicitante, además de acreditar su capacidad legal y su derecho a la subasta, deberá aportar un pliego de condiciones particulares, en la que debe recoger la valoración del bien y los términos de la subasta. En caso de controversia entre los copropietarios sobre dichos términos, será el Juzgado quien resuelva, aplicando las normas que regulan la subasta pública en la LEC.
Es muy frecuente que el copropietario ejecutante no aporte su “pliego de condiciones particulares”. En ese caso, el Juzgado le requerirá para la subsanación. Una vez presentado el pliego de condiciones, se admitirá a trámite la demanda y se dará traslado a los otros copropietarios para que aleguen lo que a su derecho convenga sobre dichas condiciones particulares.
En algunos juzgados, es el propio Letrado de la Administración de Justicia el que requiere a los copropietarios para que presenten un pliego de condiciones particulares para la subasta.
Contenido del pliego de condiciones particulares
El pliego de condiciones particulares debe hacer referencia a los siguientes puntos:
1.- La valoración de los bienes.
2.- Lotes de la subasta: En el caso de ser varios los inmuebles, la formación de los lotes para su venta.
3.- La situación posesoria del inmueble: Si existen ocupantes o arrendatarios.
4.- El tipo mínimo de adjudicación.
5.- La posibilidad de participación de los copropietarios en la subasta: Aunque no haya ningún postor, los copropietarios tienen la posibilidad de efectuar pujas.
6.- La posibilidad de los copropietarios de pujar sin haber consignado o la obligación de que todos los postores consignen.
7.- La posibilidad de que los propietarios puedan ceder el remate a un tercero.
8.- La posibilidad del copropietario adjudicatario de consignar la diferencia entre el precio total del remate y su cuota, más su parte de los gastos: De esta forma, se evita tener que consignar el total para luego hacer el reparto y se facilita la operación.
9.- El destino de los depósitos de los rematantes que provoquen la quiebra de la subasta.
10.- Las circunstancias en las que se producirá la aprobación del remate si la mejor postura es inferior al 50% del valor de tasación.
11.- La situación en la que quedarán las cargas: Son dos las opciones: O no se cancelan y el adquirente se subroga en las mismas o se cancelan mediante el precio que se consiga en la subasta. Aquí es necesario puntualizar que no se produce la cancelación automática de la carga que genera la subasta y todas las posteriores, pues el artículo 674 LEC se aplica a las subastas celebradas en una vía de apremio, mientras que en este tipo de subastas voluntarias, el procedimiento es similar a una compraventa privada: El que se adjudica el inmueble lo adquiere con todas las cargas.
12.- Información sobre las cantidades pendientes por cada una de las cargas existentes: De esta manera se facilita a los posibles compradores la valoración del interés que pueda tener la subasta.
13.- Certificación de las deudas del inmueble con la comunidad de propietarios.
Otras especialidades
Se debe tener en cuenta que no se aplican los párrafos 1º y 2º del artículo 670.4 de la LEC: Si la mejor postura es inferior al precio de tasación, el ejecutado no puede en el plazo de 10 días, presentar un tercero que mejore la postura ni el ejecutante tampoco puede pedir la adjudicación por el 70%: No hay un “ejecutado” propiamente dicho y resultaría contrario al principio de igualdad de los copropietarios.
No se requiere realizar la liquidación de cargas del artículo 666 de la LEC, ni requerir a los acreedores y al ejecutado para que informen sobre el crédito garantizado, como exige el artículo 657 de la LEC.
Por todo ello, el pliego de condiciones debe tener previsión de todas estas circunstancias que podrían alargar el procedimiento en caso de conflicto.
La certificación de dominio y cargas
El Letrado de la Administración de justicia, solicitará al Registro de la propiedad la certificación de dominio y cargas del inmueble. Y El artículo 111.3 de la LJV establece que “El Registrador de la propiedad expedirá la certificación con información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen del bien o derecho esta circunstancia.”
La información continuada consiste en que el Registrador comunicará al Juzgado cualquier modificación sobre el inmueble objeto de la certificación.
¿Cuánto cuesta el procedimiento de subasta?
Los copropietarios deberán afrontar los gastos de la subasta en proporción a su cuota de participación en el bien.
Los gastos principales son:
- Tasación del perito, para el caso de que los copropietarios no estuviesen de acuerdo en la valoración del bien.
- Aranceles del Registro de la Propiedad por la certificación de cargas y la anotación marginal.
- Publicación en el BOE del anuncio de la subasta.
La celebración de la subasta
La subasta de realizará como “subasta voluntaria” a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE, ajustándose a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo lo que no se haya previsto en el pliego de condiciones particulares.
Una vez celebrada la subasta, en el plazo de cuarenta días, el mejor postor deberá consignar la diferencia entre lo depositado y el precio del remate. Si fuese uno de los copropietarios, bastará con que consigne la diferencia entre su cuota y el remate.
Verificada la consignación, el Letrado de Justicia dictará decreto de adjudicación.
Una vez descontados los gastos, se hace el reparto del importe conseguido, en proporción a las cuotas de los copropietarios.
Subasta desierta
Si la subasta quedase desierta, no es aplicable el artículo 671 LEC: El acreedor no puede pedir la adjudicación del bien, pues no existe acreedor y ejecutado en este tipo de procedimiento.
Esta situación no está regulada. Este vacío legal se puede solucionar intentando otras formas de realización (subasta notarial, o por entidad especializada) o mediante la realización de una segunda subasta en la que se modifiquen sustancialmente las condiciones para conseguir la venta.
En cualquier caso, es conveniente conocer la práctica del Juzgado competente sobre las subastas voluntarias para la división de la cosa común.
