La oferta de casas que proceden de herencias ha aumentado exponencialmente en el último año y medio. Se trata de un producto atractivo para los compradores porque, en ocasiones, se pueden beneficiar de importantes descuentos ante la necesidad de una venta rápida por parte de los herederos.
Pilar y Mari Carmen perdieron el año pasado a su tía a causa del Covid. Fue un fallecimiento inesperado y repentino tras el que estas sobrinas se convirtieron en herederas del patrimonio de Rosario, ya que ésta no tenía hijos ni marido.
Al ser herederas no forzosas, la factura fiscal para aceptar la herencia se disparaba y decidieron vender cuanto antes -tenían 6 meses para pagar los impuestos- uno de los inmuebles que les otorgaba el testamento. Se trataba de un piso de 120 m2 en la calle Santísima Trinidad, situada en el madrileño barrio de Chamberí, una de las mejores zonas de la capital. Salió a la venta por 640.000 euros y, aunque tuvo bastante demanda, se vieron obligadas a bajar el precio en 20.000 euros para poder cerrar la operación dos meses después.
El caso de Pilar y Mari Carmen se ha repetido con frecuencia en los últimos meses. Así lo atestigua Ángel Matarranz, agente de la inmobiliaria Remax Grupo Urbe en Madrid, quien asegura que «la oferta de viviendas provenientes de una herencia se ha incrementado considerablemente en los últimos dos años». Este punto coincide también Ricardo Sousa, consejero delegado de Century21 para España y Portugal, quien asegura que «este tipo de operaciones se han disparado desde septiembre de 2020», aunque espera «cierta normalización» para el próximo ejercicio».
Por un lado, se han heredado más casas que nunca. En 2021, las transmisiones de viviendas heredadas batieron todos los récords a consecuencia del aumento de la mortalidad durante la pandemia del Covi-19. En total, en ese ejercicio se legaron 201.117 inmuebles, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Las herencias de este tipo siguen presentando cifras elevadas este año y por encima de 2019, aunque la tendencia se va desacelerando.
Entre enero y julio, se han heredado 118.421 inmuebles, un 2,4% menos que en el mismo periodo de 2021. Aun así, en estos momentos se está dando un promedio mensual de 16.917 operaciones, una cifra muy superior a las 12.669 unidades mensualesregistradas de media en la serie histórica que arrancó en 2007.
Los expertos aseguran que los herederos están apostando por vender en lugar de gestionar los inmuebles. «Lo hacen por la liquidez inmediata, pero también por no complicarse la vida en un contexto en el que alquiler no goza de seguridad jurídica suficiente», explica Ferran Font, portavoz y director de Estudios de Pisos.com. «Además, en un momento de inflación elevada, la capacidad de pago de los inquilinos puede verse afectada y los propietarios están más expuestos a posibles impagos de la renta, por lo que estos herederos se estarían decantando por opciones más seguras y más conservadoras», añade.
Para Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, otro punto que ha impulsado la oferta de viviendas heredadas es la derogación en septiembre de 2021 del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también conocida como Ley de Cuba. Muchas operaciones se veían paralizadas por esta norma que establecía que, hasta pasados 2 años desde la aceptación del legado, los herederos no forzosos, como las sobrinas de Rosario, no tenían la plena propiedad del inmueble por si aparecía en ese periodo un legatario más directo (un hijo secreto, por ejemplo).
El problema que generaba esta limitación de dos años era que, si el comprador del inmueble tenía que solicitar un préstamo hipotecario para poder comprar, la entidad bancaria no se lo concedía porque no existía la protección del Registro y podía retrotraerse la herencia. «Al no existir esta limitación desde septiembre de 2021, los herederos no tienen tantas pegas para poder vender los inmuebles heredados y por eso se ha incrementado la oferta», asegura Goenaga.
Oportunidades atractivas para los compradores
Muchas veces, la prisa por vender de los propietarios herederos hace que se generen oportunidades interesantes de compra.
A juicio de Abel Marín, socio de Marín&Mateo Asociados y autor del libro ‘Protege tu herencia’, las situaciones más propicias que llevan a la venta con descuento son «cuando hay mayor número de herederos, pues al aceptar una contraoferta se reparte el descuento entre varios; además, los conflictos entre copropietario o coherederos suelen incrementarse a medida que pasa el tiempo, e incentiva la rebaja de precio».
En este sentido, Marín también apunta las herencias entre colaterales (de tíos a sobrinos, entre hermanos) por la urgencia para hacer frente a elevado Impuesto de Sucesiones, así como los legados con deudas, en los que en algunos casos los herederos tienen dificultad para asumir las cuotas de los préstamos hipotecarios o incluso deudas vencidas y exigibles.
Según cálculos de Fotocasa, en operaciones de este tipo, el comprador puede conseguir la vivienda por un precio entre un 10% y un 15% por debajo de mercado.
Matarranz, agente inmobiliario de Remax, asegura que «hasta ahora ha habido descuentos, aunque no verdaderos chollos porque se vendía todo y a buenos precios; sin embargo, en el último trimestre de este año, si la demanda se resiente por el encarecimiento de la financiación, quien quiera vender rápido tendrá que hacer mayores rebajas«.
