¿Qué es la cesión del remate?
La cesión del remate es un método para adquirir una propiedad, como un piso o una finca, que ha sido ejecutada por un banco. En este proceso, el banco, que ha sido adjudicatario del bien en una subasta, establece un acuerdo de venta con un tercero antes de que la adjudicación sea definitiva.
Regulación legal de la cesión del remate en el derecho español
La cesión del remate se encuentra regulada en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el cual dispone que:
“Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán presentar una oferta reservándose el derecho de ceder el remate a un tercero. La cesión se formalizará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) a cargo de la ejecución, con la asistencia del cesionario, quien deberá aceptar la cesión. Esto debe ocurrir previo o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, dejando constancia documental del mismo. El ejecutante también tendrá esta facultad si solicita la adjudicación del bien subastado en los casos previstos”.
¿Es posible adquirir un piso de un banco mediante la cesión del remate?
Sí, es una de las opciones para comprar una propiedad perteneciente a una entidad bancaria. A continuación, se describen las formas disponibles:
Cesión del crédito por el banco
En este caso, el comprador asume la posición del banco al adquirir el crédito y deberá continuar con la ejecución hipotecaria. No obstante, podría darse la adjudicación a otro postor en la subasta si, según el artículo 670 LEC, la mejor oferta es igual o superior al 70% del valor del bien subastado. En ese caso, el LAJ aprobará el remate en favor del mejor postor.
Venta del inmueble por el banco
Esta opción implica una compraventa en la que el banco, como adjudicatario de la finca, vende el inmueble. Generalmente, el banco asume los gastos pendientes hasta el momento de la venta, mientras que el comprador renuncia a cualquier reclamación por vicios ocultos, ya que el banco no se responsabiliza de las condiciones del bien.
Cesión del remate
Como se ha explicado, la cesión del remate es un contrato por el que el banco, adjudicatario del inmueble en una ejecución hipotecaria, acuerda con un tercero la cesión de la finca antes de que la adjudicación sea firme. De esta manera, el banco no llega a inscribir la finca a su nombre, sino que la adjudicación se realiza a favor del cesionario, quien paga el precio de la adjudicación. Con este pago, el banco se cobra la deuda, equivalente a una venta previa a la inscripción de la propiedad.
¿Quién puede llevar a cabo la cesión del remate?
El banco, como adjudicatario del bien, es quien puede ceder el remate. El cesionario, por su parte, puede ser cualquier interesado que esté dispuesto a pagar el precio de la adjudicación para adquirir el bien.
¿Es posible ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación? (RDGRN 19 octubre 2017)
El precio de la cesión se acuerda entre las partes de acuerdo con las reglas del mercado y puede ser superior o inferior al precio de adjudicación. Sin embargo, la práctica judicial en Lleida exige que la cesión del remate se realice por el mismo precio de la ejecución. Aun así, la resolución de la DGRN del 19 de octubre de 2017 permite la cesión del remate por un importe inferior al de la adjudicación, siempre que no perjudique al deudor ejecutado.
Particularidades de la cesión del remate
- Este procedimiento solo es viable cuando el banco ha iniciado la ejecución.
- El banco debe ser el adjudicatario del bien, bien sea porque fue el mejor postor en la subasta o porque solicitó la adjudicación en ausencia de otros postores.
- La cesión debe formalizarse ante el LAJ dentro del plazo establecido, y se requiere la comparecencia del acreedor y el cesionario.
- Generalmente, existe un contrato privado entre el acreedor y el cesionario que regula el precio y los términos de la cesión.
¿Cuál es el plazo para ceder el remate?
El plazo para llevar a cabo la cesión lo establece el LAJ, aunque no está especificado en la ley. Generalmente, se recomienda seguir los plazos del artículo 670 LEC, que regula el pago del remate, o los del artículo 671 LEC, sobre la adjudicación por falta de postores.
¿Cómo tributa la cesión del remate?
La cesión del remate tiene ventajas fiscales frente a otras modalidades, ya que solo el adjudicatario final paga impuestos. Este debe abonar el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Según la DGT (V0582-17), la cesión del remate está sujeta a IVA, siendo el acreedor quien lo asume.
¿Es posible la cesión del remate en caso de subasta desierta?
El artículo 671 LEC permite la cesión del remate en subastas desiertas, y establece que el acreedor puede solicitar la adjudicación dentro de los 20 días siguientes al cierre de la subasta, siempre que no sea la vivienda habitual del deudor. El acreedor puede solicitar la adjudicación del bien por el 50% del valor de subasta si no es la vivienda habitual del deudor, o por el 70% si lo es.
¿Qué ventajas ofrece la cesión del remate?
La cesión del remate resulta ventajosa porque permite al comprador adquirir un bien sin pasar por el procedimiento de venta o cesión de crédito, lo que ahorra tiempo y costes. Además, solo paga impuestos el adjudicatario final, lo que supone un ahorro fiscal.
