¿Es rentable comprar un inmueble en una subasta judicial?

La compra de un bien inmueble a través de una subasta judicial puede resultar muy interesante: Nos permite encontrar bienes a unos precios muy atractivos. Esta es la principal ventaja de las subastas judiciales, ya que por ejemplo podemos adquirir bienes inmuebles a través de este procedimiento hasta un 50% más baratos de lo que nos costaría en el mercado tradicional.

Además, el sistema a través del cual se realiza es bastante sencillo y atractivo, puesto que únicamente necesitarás registrarte y entrar en el portal oficial de subastas del Boletín Oficial del Estado y revisar los anuncios publicados en el mismo, obteniendo toda la información online y realizando los trámites de manera telemática sin necesidad de salir de casa.

No obstante, debemos tener en cuenta que este tipo de procedimientos son complejos y pueden acarrear complicaciones legales detrás de esta operación. No es algo tan sencillo como comprar un inmueble a través de una inmobiliaria.

Hoy os traemos esta breve guía sobre las subastas judiciales para obtener unas nociones básicas antes de adentrarse en un negocio de estas características y encontrarnos con sorpresas indeseadas. La compra de bienes subastados puede acarrearnos interesantes beneficios pero resulta imprescindible conocer bien el procedimiento y saber a qué nos estamos ateniendo para conseguir minimizar las complicaciones en esta transacción.

 

¿En qué consiste una subasta judicial?

Cuando hablamos de una subasta judicial estamos haciendo referencia a un procedimiento de enajenación forzosa de un bien. El objetivo de esta acción es conseguir el pago de una deuda. Se trata de una venta judicial forzosa con el objetivo de cancelar la deuda existente. Los bienes objetos de subasta son bienes previamente embargados al deudor, bienes que serán ejecutados para liquidar su deuda. No obstante, para poder llevar a cabo esta acción es necesario que exista un fallo judicial previo. Es una orden que da el juez, obligando al deudor que está incumpliendo su obligación a vender bienes para pagar a los acreedores. En dicha orden el juez fijará el precio de salida o de venta del bien, pasando al procedimiento de subasta propiamente donde se buscará un comprador.

Siendo un poco más específicos, la subasta judicial es el procedimiento que la ley cataloga como ordinario, siendo en definitiva el más utilizado en la práctica. Además se trata del mecanismo más común a la hora de ejecutar sentencias dinerarias, aplicándose especialmente en aquellos casos en los cuales se tienen que ejecutar créditos hipotecarios y bienes muebles que sean registrables. Es por ello que, dependiendo del bien del que se trate (mueble o inmueble), habrá dos tipos de subasta judicial con ciertas diferencias tal y como establece la LEC.

La subasta judicial se considera según el derecho español como la última fase del procedimiento judicial.  Se llega a la misma siempre que exista una resolución firme y un procedimiento de ejecución. A este se le denomina “procedimiento de apremio”. A través del mismo se licitan públicamente los bienes objeto de subasta, se fija el precio por el cual se venden y se adjudica la persona adquiriente. Con el pago del valor del bien se cubren las deudas pendientes del ex-propietario.

Toda la información fiscal que se requiere para la realización del procedimiento habrá sido solicitada por el juez previamente en el procedimiento judicial, información que contendrá los datos que la Agencia Tributaria posee sobre el deudor.

Como hemos dicho, los bienes objeto de embargo y subasta pueden ser de diversas características: desde inmuebles hasta bienes muebles registrables, además de derechos como el de usufructo, propiedad intelectual, rentas, acciones, plantes de pensiones… Como ya hemos comentado la ley establece procedimientos ligeramente diferentes dependiendo del bien ante el cual nos encontremos.

En cualquier caso, para que podamos llevar a cabo una subasta judicial se requerirá el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• Existencia de un procedimiento de apremio tras una resolución judicial firme que dictamine la ejecución de la deuda pendiente
• Los bienes objeto de subasta deben haber sido evaluados y embargados previamente
• La enajenación se realizará a través de una única subasta, no siendo posible la realización de subastas sucesivas

El procedimiento de la subasta tiene lugar de la siguiente manera: En primer lugar la subasta es publicada en el Portal de Subastas del BOE. La misma permanece abierta durante un total de 20 días, período en el cual se reciben ofertas y posturas de los distintos interesados. Cuando la última postura conocida es superior a la mejor que haya sido realizada hasta el momento del cierre, la subasta será extendida durante una hora más para dar lugar a una mejora de la propuesta.  Una vez que la subasta finalice se toma nota del mejor postor al cual se le adjudicará el bien y se devuelven los depósitos en garantía.

 

¿Dónde se encuentran las subastas?

Desde octubre de 2015, con la entrada en vigor de la Ley 19/2015 de 13 de julio de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, todas las subastas judiciales son realizadas de manera electrónica. Todo este proceso se realiza a través del portal de subastas del Boletín Oficial del Estado, donde podemos encontrar toda la información.

Esto permite una mayor accesibilidad y transparencia para todos los ciudadanos que deseen participar en las mismas, obteniendo mejores resultados de la venta. Estas subastas son públicas, pudiendo acceder cualquier ciudadano que cumpla las condiciones necesarias (que veremos más adelante). No obstante, para participar será imprescindible registrarse en la web como usuario, a través de un certificado digital o una clave de acceso. Las pujas tienen siempre una duración de 20 días hábiles desde que son publicadas en el portal o desde que se fija la fecha de apertura de la misma en el BOE.

 

La convocatoria de subasta: El edicto y el portal de subastas del BOE

La convocatoria de la subasta se rige por lo establecido en los artículos 645 y 667 LEC. Una vez que la resolución judicial sea firme, la convocatoria de la subasta será anunciada a través del Boletín Oficial del Estado. Esta publicación servirá también de notificación al ejecutado que no se haya personado en el procedimiento. A efectos informativos el anuncio de la subasta también será publicado en el Portal de la Administración de Justicia. La subasta también podrá ser publicada a través de otros medios públicos y privados en función de la naturaleza y valor de los bienes que vayan a ser ejecutados si el ejecutante o el ejecutado lo solicitaran y el Letrado de la Administración de Justicia correspondiente lo estimara adecuado.

Cuando la convocatoria de la subasta vaya a ser publicada, el Portal de Subastas le requerirá al Registro correspondiente que confeccione y le entregue información registral electrónica correspondiente al bien inmueble. Esta información será permanentemente actualizada a lo largo de todo el procedimiento y hasta que el mismo sea finalizado. Esta información irá siendo actualizada a través del Portal de Subastas. En cualquier caso, si esta información no pudiera ser proporcionada en un plazo de cuarenta y ocho horas desde el momento de la publicación del anuncio, se informará de esta circunstancia y se dará comienzo a la subasta, pudiendo incorporarse más tarde toda esta información en el Portal de Subastas antes de que el proceso se dé por finalizado.

 

En el Portal de Subastas encontraremos datos sobre la misma como:

• La fecha de inicio de la subasta
• La fecha de finalización. (Conviene recordar que la subasta tiene una duración de 20 días hábiles desde el momento en el que se da apertura de la misma)
• Cantidad reclamada
• Lotes
• Valor de tasación
• Puja mínima
• Tramos entre pujas
• Importes del depósito

En cuanto al propio anuncio de la subasta, publicado en el BOE, únicamente contendrá información sobre la fecha, la Oficina judicial encargada del procedimiento de ejecución, el número de identificación y clase, y la dirección electrónica de la subasta para poder ser localizada en el Portal de Subastas.

Por otro lado, el edicto, que es el documento donde se recoge información más específicamente sobre la subasta, será incorporado en el propio Portal de Subastas. Cada subasta tiene su propio edicto de manera separada e individual. Este edicto contiene las condiciones tanto generales como particulares de la subasta, así como la información relativa a los bienes a subastar, incluyendo la valoración de los mismos. En este edicto se incluyen todos los datos y circunstancias que puedan llegar a resultar relevantes en relación a la subasta, siendo incorporados siempre en el Portal de Subastas para que la información pueda ser fácilmente distribuida.

El edicto incorporará la identificación de la finca, sus datos registrales así como su referencia catastral si la tuviera. También se incorporará información gráfica, urbanística o medioambiental en relación a la finca si esto fuera posible. Deberá en todo caso incluir siempre el avalúo o valoración del bien, la minoración de cargas preferentes si la hubiera y la situación posesoria en la cual se encuentra el bien en aquellos casos en los cuales conste en el procedimiento de ejecución.

En el edicto también se incluye la condición de que cualquier licitador acepta la titulación que ha sido proporcionada sobre la subasta como suficiente, aceptando también las consecuencias que pueden derivar del hecho de que sus pujas no alcancen los porcentajes del tipo de la subasta. En el mismo se indicarán además las cargas, gravámenes y asientos existentes en relación al bien inmueble. Este punto es de especial importancia ya que el simplemente hecho de participar en la subasta supone que el licitador acepta y asume que en caso de ser el adjudicatario,  responderá con el bien de las cargas y gravámenes anteriores.

Por último, el edicto también podrá indicar si existe la posibilidad de visitar el inmueble objeto de la subasta.

 

La certificación de cargas

En el caso de la subasta judicial de bienes inmuebles resulta imprescindible que el Letrado de la Administración de Justicia que sea el encargado de llevar a cabo la ejecución le encargue al registrador del Registro correspondiente que remita al juzgado una certificación electrónica donde conste:

• La titularidad del dominio así como los demás derechos reales del bien inmueble objeto de subasta
• Los derechos de cualquier otro tipo que puedan existir sobre dicho bien registrable embargado. Se deberá hacer una enumeración completa sobre las cargas inscritas que graven dicho inmueble o, en caso contrario, indicando que el bien inmueble se encuentra libre de cargas

El Registrador correspondiente al partido donde radique el inmueble objeto de subasta notificará al Letrado de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas de manera telemática y de forma inmediata si se produce la presentación de algún título que pueda afectar o modificar la información facilitada en un primer momento a través de la certificación de cargas. El Portal de Subastas actualizará esta información que le ha sido proporcionada de manera inmediata para que los interesados puedan acceder al contenido.

Por otro lado, tal y como establece el artículo 657 LEC, el Letrado de la Administración de Justicia encargado del proceso deberá dirigirse a los titulares de créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para llevar a cabo el proceso de ejecución, así como al ejecutado, para que declaren y presenten información de las posibles créditos subsistentes así como su cuantía, o si han quedado extintos por cualquier causa. En el caso de que haya créditos que subsistan las personas correspondientes deberán indicar la cantidad restante, la fecha de vencimiento y los plazos y condiciones en los cuales el pago deba ser efectuado. En el caso de que el crédito estuviera vencido y no haya sido pagado se deberá indicar también los intereses moratorios vencidos y la cantidad a la que ascienden los intereses por cada día de retraso en el pago.

 

¿Pueden caducar los embargos?

La respuesta es sí. Debemos tener en cuenta que los embargos prescriben en un plazo de cuatro años desde la fecha de la anotación registral. La única manera de evitar esta situación es pedir una prórroga de otros cuatro años, acción que deberá llevarse a cabo antes de que se haya producido la cancelación del embargo por caducidad. Así lo establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria: “Una anotación preventiva, cualquiera que sea su origen, caducará a los cuatro años desde la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.”

Esto es importante tenerlo en cuenta ya que una vez que se produzca la caducidad de la anotación del embargo la misma perderá todo efecto jurídico.

 

¿Qué es la purga de cargas? ¿Qué cargas desaparecen tras la subasta? ¿Qué cargas se mantienen?

Una de las cuestiones más preocupantes a la hora de participar en subastas judiciales es conocer qué cargas subsisten tras la enajenación forzosa y cuáles desaparecen.

La regla general es que la persona que adquiere el bien inmueble responde con el mismo frente a los gravámenes que ya constaban en el registro previamente, pero se cancelan todos los posteriores. A esto nos referimos con la purga de cargas: una vez que se haya adjudicado el bien en subasta, dicho bien quedará exento de todas las cargas establecidas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca que se ejecuta. Por tanto, a través de la purga de cargas se cancelan todas las inscripciones y anotaciones posteriores una vez que el adjudicatario haya obtenido la titularidad del bien ejecutado.

Así lo establece el artículo 674 LEC: “A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.”

Por tanto, tras la subasta judicial se cancelarán todas las cargas posteriores, debiendo hacer frente únicamente a las anteriores, hasta donde alcance el valor del bien.

Sin embargo, existen las llamadas cargas preferentes, cargas que pueden ser reclamadas al adquiriente en la subasta y que no necesariamente deben ser anteriores a la deuda ejecutada. Estas cargas preferentes son por ejemplo las deudas del IBI correspondientes al año en curso y al año anterior y las deudas de la comunidad de propietarios. Estas cargas afectan a los inversores y debemos responder por ellas si adquirimos un bien en subasta independientemente de que sean posteriores a la obtención de la certificación.

 

Comunicaciones a realizar en las subastas

En cuanto a la notificación al ejecutado sobre el anuncio de la subasta, ésta se realizará a través del Boletín Oficial del Estado cuando el ejecutado no se encuentre personado en el procedimiento. Si por el contrario sí que se hubiera personado se le deberá notificar previamente.

Por otro lado, las comunicaciones que deban hacerse a lo largo del proceso de subasta como por ejemplo la información de cargas extinguidas o los derechos inscritos se realizarán en el domicilio que conste en el Registro, o por correo con acuse de recibo o a través de cualquier otro medio que resulte eficaz y fehaciente.

Además, cualquier persona interesada que posea un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre el bien objeto de subasta podrá indicar en el Registro correspondiente un domicilio nacional en el cual desee ser notificado en el caso de que efectivamente se produzca la ejecución. Con las mismas intenciones podrá hacer constar una dirección electrónica para recibir dichas notificaciones.

En el caso de que en el intento de notificación de alguna de estas comunicaciones la mismas fueran devuelta por algún motivo, el Registrador realizará una nueva comunicación a través de edicto en el BOE.

 

¿Qué es el avalúo del bien?

La valoración de los bienes embargados, también conocido como avalúo, es el proceso a través del cual se estima el valor comercial del bien inmueble objeto de embargo. Esta valoración se hace a través de un dictamen técnico imparcial, normalmente llevado a cabo por un perito. Para ello se tienen en cuenta sus características físicas, análisis de mercado, el uso que se le da al bien, condiciones en las que se encuentra, etc.

El artículo 637 LEC establece, no obstante, que se podrá prescindir de esta valoración en aquellos casos en los cuáles las partes se hayan puesto de acuerdo sobre el valor que le quieren adjudicar al bien: “Si los bienes embargados no fueren de aquéllos a que se refieren los artículos 634 y 635, se procederá a su avalúo, a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución.”

Si se trata de una subasta de un préstamo con garantía hipotecaria, dicho acuerdo se habrá producido necesariamente en la escritura notarial.  En la escritura del préstamo se indica el «valor de tasación a efectos de subasta».  Ese es el avalúo. En el caso de que no exista dicha valoración, será el Letrado de la Administración de Justicia el encargado de designar un perito que tase el bien inmueble. Sin embargo, este perito podrá ser rechazado tanto por el ejecutante como el ejecutado que haya comparecido siempre que se alegue un motivo justificado.

Para realizar la tasación del bien el perito podrá solicitar los fondos que estime necesarios en un plazo de 3 días desde su nombramiento. El Letrado de la Administración de Justicia será el encargado de decidir si aprueba la provisión solicitada o no. Una vez abonada la cantidad el perito emitirá el dictamen.

Finalmente, el bien objeto de subasta saldrá publicado, tal y como establece el articulo 666 LEC, “por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.” Completando que, “esta operación se realizará por el Letrado de la Administración de Justicia descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657.”

En cualquier caso, si el valor de estas cargas o gravámenes resulta en la práctica igual o más del valor determinado para el bien, el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución deberá dejar en suspenso la misma.

 

¿Qué es el tipo de subasta?

El “tipo de subasta” es el nombre que se le da al precio de salida en la subasta que viene establecido por la administración. Este precio es calculado de la siguiente manera:

1. Se realiza la valoración o avalúo del bien
2. Se comprueba si existen cargas en relación al mismo
3. En caso de que existan, se le resta el valor de las mismas a la valoración realizada por el perito
4. La cantidad resultante es el precio fijado por el cual el bien sale a subasta

En aquellos casos en los cuales las cargas sobrepasen el precio de la valoración, el tipo de subasta será la deuda más las costas.

 

¿Quién puede participar en la subasta?

Las subastas son públicas y accesibles a toda persona que desee participar siempre que no tenga ningún impedimento legal. No obstante, no podrán participar aquellas personas que se encuentren relacionadas de manera directa con el procedimiento, como por ejemplo funcionarios de la Administración, tasadores, depositarios, el deudor…

El ejecutante, también entendido como acreedor, únicamente podrá participar en el caso de que ya haya posturas o pujas y él plantee una mejora de la misma. El ejecutante podrá adjudicarse el bien o puede decidir ceder el remate a un tercero.

El ejecutado, por su parte, también podrá participar en la subasta y hacer mejoras de postura pero siempre y cuando no se llegue al 70% del valor de subasta. En el caso de que se presente tal situación, el ejecutado podrá igualar la puja y adjudicarse el bien.

El deudor o tercero poseedor de buena fe, siempre que no se haya producido ya la aprobación del remate o la adjudicación del bien al acreedor, podrá pagar de forma íntegra y en cualquier momento lo que se debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados.

 

¿Qué hay que hacer para participar?

Para poder participar en la subasta es necesario registrarse en la web como usuario, a través de un certificado digital o una clave de acceso, y realizar un depósito. Dicho depósito para participar en la subasta será el 5% del valor del bien que haya sido fijado en la publicación, tal y como establece el artículo 669 LEC.

El simple hecho de participar supone que las personas participantes o postores aceptan toda la titulación que ha sido presentada, entendiéndola como suficiente, además de aceptar el hecho de que en el caso de que se les adjudique el bien se encontrarán subrogados en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta.

 

Adjudicación del bien subastado

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la subasta judicial hipotecaria presenta una serie de especificidades con respecto al procedimiento judicial y el valor de salida del bien en el proceso. Como ya hemos comentado, el valor de la subasta se fija en la propia escritura del préstamo con garantía.

El bien subastado se adjudica al mejor postor. En el caso de que la mejor postura de la subasta fuera igual o superior al 70% del valor que se ha fijado para el bien inmueble, el Letrado de la Administración de Justicia encargado del proceso emitirá un decreto aprobando el remate en favor del mejor postor. Este proceso se hará el mismo día o al siguiente del cierre de la subasta. Por tanto, la aprobación del remate podemos entenderla como la aceptación de la mejor puja en la subasta, otorgando al postor preferencia para la adjudicación del bien.

 

¿Qué son las mejoras de postura y quién las puede hacer?

Existe la posibilidad de que el ejecutante y el ejecutado participen en la subasta. Ellos lo harán a través de la figura de la mejora de postura. El ejecutante no puede participar si no hay posturas previas, necesita hacerlo a través de la mejora de postura. El ejecutante, cuando no haya pujas o posturas por un valor mayor al 70% del precio del bien en subasta con pago a plazos, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor del bien. Es un derecho que el ejecutante tiene. Si no hiciera ejercicio del mismo el bien se adjudicará a la mejor postura de la puja, siempre que la cantidad que se haya ofrecido supere el 50% o, si es inferior, sea una cantidad que cubra la ejecución, intereses y costas.

El articulo 670 LEC establece además que: “Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Letrado de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.”

Por su parte, el ejecutado también podrá hacer mejoras de postura si no se llega al 70% del valor de subasta, pero siempre de manera indirecta ya que no puede participar directamente en la subasta. En tal caso podrá igualar la puja y adjudicarse el bien:

“4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.”

El bien es adjudicado una vez que ha sido finalizada la subasta por el juzgado encargado de todo el proceso. El mejor postor tiene un plazo de 20 días hábiles para consignar oficialmente el precio por el que se ha dado por terminada la subasta. Una vez aprobado el remate y consignado el mismo se dictará el decreto de adjudicación.

 

¿Qué ocurre cuando no hay ningún postor?

En aquellos casos en los cuales no haya ningún postor, que normalmente suele ser cuando ninguna de las posturas presentadas cumple las condiciones requeridas y la autoridad judicial declara la subasta sin postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación del bien. No obstante hay que tener en cuenta un par de aspectos:

• Se debe hacer en un plazo de veinte días desde el momento de cierre de la subasta
• Cuando la vivienda subastada en cuestión fuera la vivienda habitual del deudor el acreedor únicamente podrá pedir la adjudicación del bien si lo hace por un importe igual al 70% del valor por el cual el bien ha salido a subasta
• Cuando el bien inmueble en subasta no se tratara de la vivienda habitual del deudor el acreedor podrá adjudicarse el bien por un importe equivalente al 50% del valor fijado en la subasta

En cualquier caso, si el acreedor no hiciera uso de este derecho en un plazo de 20 días, la autoridad judicial podrá alzar el embargo siempre que el deudor se lo pidiera.

 

¿Cómo se consigue la posesión si el inmueble está ocupado?

Una vez cerrada la subasta, la persona adquiriente tiene el derecho a que se le ponga en posesión del inmueble. No obstante, si el inmueble se encuentra ocupado el procedimiento es diferente. En el caso de que nos encontremos con un inmueble que se halle ocupado, el nuevo titular deberá reclamar la posesión a través de un proceso judicial, solicitándolo ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el mismo. Así lo establece el artículo 675 LEC:

“2. Si el inmueble estuviera ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Letrado de la Administración de Justicia dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.
4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.”

 

¿Qué ocurre si el inmueble está arrendado?

En el caso de que una vivienda nos sea adjudicada y la misma se encuentre con inquilinos será necesario que se haga una comunicación notificando la ejecución. Así lo establece el artículo 661 LEC:

“1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Letrado de la Administración de Justicia.

En la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, así como en los medios públicos o privados en su caso, se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución.

2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el Tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos. Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en la publicidad de la subasta.”

En todo caso, se debe comprobar el régimen en función de la fecha del contrato de arrendamiento.

 

¿Cómo afecta el derecho de retracto a las subastas?

El retracto es el derecho que posee una persona de subrogarse en el lugar de la persona de la cual adquiere el bien en cuestión. Básicamente se trata del derecho a colocarse en la posición que ostentaba la persona que tenía en su dominio el bien anteriormente bajo las mismas condiciones. En el caso de las subastas, la ley establece que “Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.”

En nuestro caso, al tratarse de una subasta judicial el derecho de retracto comienza una vez se haya celebrado la subasta, aprobado el remate y adjudicada la finca subastada, siempre que el retrayente haya tenido conocimiento de la celebración de la subasta y sus condiciones. Si el retrayente tuviera conocimiento antes porque ha participado también en la subasta será desde dicho instante.

 

¿Se puede suspender una subasta?

Una subasta puede ser paralizada en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante. Esto se hará a través del pago íntegro de lo debido por el ejecutado. El ejecutado liberará sus bienes cuando pague íntegramente todo lo que le deba al ejecutante, con intereses y costas. De esta manera, como consecuencia, la subasta queda suspendida. El Letrado de la Administración de Justicia será la persona encargada de decretar oficialmente la suspensión de la subasta o de dejar la misma sin ningún efecto, informando inmediatamente al Portal de Subastas.

También se podrá paralizar la subasta si se llega a un acuerdo entre el deudor y el acreedor sobre el pago de la deuda. Se podrán llevar a cabo acuerdo como:

• Extinguir la deuda que ha desembocado en la subasta judicial, pactando otro préstamo y plazos de devolución diferentes
• Acordar con el acreedor que los bienes sean vendidos de forma externa, no a través de la subasta, de forma que se obtenga un beneficio más elevado y acorde al precio de mercado, usando ese dinero para liquidar la deuda
• Pedir una prórroga al proceso de ejecución así como los plazos de devolución de la deuda

 

Otros tipos de subasta

Debemos saber que además de las subastas judiciales existen otro tipo de subastas, las cuales mencionaremos aquí de forma breve de manera simplemente informativa.

• Ejecución notarial o extrajudicial. La ejecución notarial o ejecución extrajudicial de la hipoteca es un tipo de ejecución mediante el cuál el acreedor, la mayoría de los casos entidad bancaria, puede conseguir enajenar la vivienda que ha sido hipotecada para poder cobrarse la deuda pendiente, con una particularidad: este proceso no se realiza en un juzgado sino ante notario. En definitiva, es aquella ejecución que tiene lugar cuando, ante el incumplimiento del deudor de su obligación de pago, el acreedor del préstamo garantizado con hipoteca hace efectivo su crédito pidiendo la enajenación del bien y cobrando la deuda pendiente con el precio de la venta, llevándose a cabo ante un notario en vez de judicialmente. El notario será quien convocará la subasta, previamente habiendo examinado la solicitud y publicando la misma en el Portal de Subastas.
• Subastas administrativas: Son también subastas reguladas por Ley que se celebran bajo el mandato de la Administración Oficial del Estado. Dentro de las mismas podemos encontrar por ejemplo las subastas de la Seguridad Social, las subastas de Hacienda, las subastas del Plan Nacional sobre drogas y las subastas de ayuntamientos o diputaciones.

 

¿Riesgos en las compras en subastas judiciales?

Una vez que hemos presentado en esta guía todo el procedimiento a seguir, las cuestiones más importantes a tener en cuenta y cuáles pueden ser los puntos fuertes de las subastas judiciales, es momento de concluir también señalando cuáles son los principales riesgos de esta transacción y a qué nos podemos enfrentar si decidimos finalmente adquirir un bien inmueble a través de este procedimiento.

El primer inconveniente que plantea la subasta judicial de un bien inmueble es que con cada puja que queramos llevar a cabo debemos realizar un depósito, como ya hemos comentado el mismo es del 5% del precio total del bien inmueble por el cual quieres pujar. En principio, ese depósito se devuelve en el caso de que no resultes ser la persona a la que se le ha adjudicado el bien, y cuenta como parte del precio ya abonado de la vivienda en caso de que sí que se te adjudique.

Otro de los  inconvenientes que plantea este procedimiento es que una vez que el bien es adjudicado en nuestro beneficio disponemos de un plazo de 20 días para abonar el 95% restante del precio por el cuál se nos ha adjudicado el bien. Esto supone que se debe disponer una capacidad económica suficiente como para poder hacer frente a este gran desembolso en un período tan breve.

Finalmente, la vivienda se entrega tal y como ha sido embargada. Esto es importante tenerlo en cuenta ya que pueden existir desperfectos que requieran reparaciones posteriores que, por supuesto, correrán a cargo de nuestro bolsillo.

En todo caso, existen peligros más graves que los anteriores:

Es posible que existan dificultades de otros tipos, que no constan en el registro de la propiedad como puedan ser administrativas.  Por ejemplo, si existe o no licencia de primera ocupación o si el inmueble es acorde con la normativa urbanística.

La correcta identificación de las cargas, la que se ejecuta, las que se purgan y las que sobreviven es indispensable.

Es necesario conocer el estado del inmueble y sobre todo, si está «okupado».  Si hay alguien viviendo en la casa puede suponer un grave problema en función de su título.

Si todo lo anterior no fuese suficiente, hay que hacer bien los números y conocer el valor por el que el bien se puede vender en el mercado.