Desde que, hace ya algunas semanas, conociéramos las novedades legales que modificarán el sistema de tributación por la compra o herencia de un inmueble y que entrarán en vigor el próximo enero (cuya principal novedad es la creación del ya famoso «Valor de Referencia de Mercado»), los medios se han visto inundados por todo tipo de reacciones y análisis que, en muchos casos, auguran un «catastrazo» pensado para elevar de forma generalizada los impuestos.
En este sentido, lo cierto es que, hasta que no se realice la publicación efectiva del valor de referencia asignado a cada uno de los inmuebles que componen el parque edificatorio español, no es posible asegurar este extremo. Que el impuesto suba o baje respecto de la situación normativa anterior dependerá de varios factores, como son la capacidad efectiva del Catastro para aproximar el valor de mercado (real) de los inmuebles con precisión, la diferencia que pueda existir entre dicho valor y el que, hasta ahora, habían venido calculando las administraciones autonómicas para proporcionar las conocidas como «valoraciones previas» y, por último, pero no por ello menos importante, la iniciativa del contribuyente para recurrir el impuesto haciendo uso de los medios a su alcance.
Hagamos un breve repaso sobre la esencia de los cambios que se avecinan. Hasta la fecha, la normativa de los impuestos de Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales indicaba, de forma sucinta, que la base imponible del impuesto sería «el valor real del bien transmitido». Esto, en la práctica, significaba que el impuesto se calculaba a partir del valor declarado por el contribuyente en la escritura pública (lo que se conoce como «método de estimación directa de la base imponible», regulado en el artículo 51 de la Ley General Tributaria).
Por su parte, las administraciones autonómicas están obligadas a contar con un sistema de valoración previa a la adquisición o transmisión, de manera que la Administración debe ser capaz de informar al interesado que lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Así, en el caso de que el contribuyente declarase en la escritura un valor que igualase o superase la valoración previa informada por la Administración, podía tener la garantía de que Hacienda no entraría a realizar procedimiento alguno de comprobación de valores.
Si, en cambio, el valor declarado se encontraba por debajo del valor previo calculado por la Administración, se podían poner en marcha varios métodos posibles de comprobación del valor, entre los cuales destaca la realización de un dictamen de peritos (es decir, la elaboración de un informe de valoración) por parte de Hacienda. Por tanto, la carga de la prueba recaía siempre en la Administración, que debía encargarse de demostrar que el valor indicado por el contribuyente no correspondía al «valor real» del bien. El gran inconveniente de este sistema ha sido que, de forma implacable y sistemática, la justicia ha venido rechazando las valoraciones alternativas realizadas por la Administración, alegando -esencialmente- la falta de un requisito básico: la individualidad de la valoración. Así, la Justicia considera que una valoración adecuada necesita apoyarse en unas comprobaciones singularizadas, estar suficientemente motivada y técnicamente argumentada, y haberse elaborado a partir de una inspección presencial del inmueble por parte de un perito de Hacienda; sin embargo, esta última comprobación rara vez se materializaba.
Base imponible
Para tratar de paliar este problema, las reglas del juego se invierten a partir de enero de 2022: la base imponible del impuesto será siempre el mayor entre el valor declarado y el nuevo valor de referencia calculado por la Dirección General del Catastro (este último, por cierto, nada tiene que ver con el valor catastral, el cual seguirá existiendo y operando para sus propios fines -entre otras cosas, es el que se toma como base imponible para el cálculo del IBI-. Así, si el contribuyente no está de acuerdo con el valor de referencia asignado a su inmueble, deberá ser él quien recurra el impuesto y presente las pruebas que acrediten el valor real.
Sin duda, esta es una mala noticia para el contribuyente, toda vez que ahora es él quien ostenta la carga (y el coste) de la prueba; no obstante, el lado positivo de la cuestión es que la metodología por la que va a ser obtenido el valor de referencia mantiene similares inconvenientes a los que la justicia había señalado hasta ahora sobre otras valoraciones administrativas.
Sistema de cálculo
El sistema de cálculo del valor de referencia que ha diseñado la Dirección General del Catastro consta, resumidamente, de las siguientes fases: en primer lugar, se dividirá todo el mapa de España en «ámbitos territoriales homogéneos» (zonas geográficas en las que las edificaciones son más o menos similares en tipología y valor); a continuación, se definirá para cada uno de dichos ámbitos cuál es el «producto inmobiliario típico», es decir, la vivienda de características medias de esa zona (por ejemplo, un piso de 100 metros cuadrados, de 40 años de antigüedad, calidad media y estado de conservación bueno); posteriormente, se realizará un estudio de mercado con la información de las compraventas efectuadas en esa zona en los últimos meses, y se asignará a dicho «producto típico» un valor medio; finalmente, se comparará ese producto típico con cada una de las viviendas del ámbito y se aplicarán una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, servirán para corregir o «adaptar» el valor medio a cada una de las viviendas particulares del ámbito. El último paso será aplicar una minoración del 10% sobre el valor obtenido, por criterio de prudencia.
Se trata este, por tanto, de un método de valoración generalista, que, además de seguir soslayando la necesidad de realizar una inspección presencial del inmueble (motivo por el que los tribunales han empezado a tumbarlo en lugares como Castilla-La Mancha, donde se puso en marcha la prueba piloto), no implica la realización de un estudio de mercado individualizado para cada inmueble valorado, sino que aprovecha un único estudio de mercado (el realizado para valorar el «producto típico») para obtener el valor de todos y cada uno de los inmuebles del ámbito. Los contribuyentes deben saber que cuentan con la posibilidad de recurrir el impuesto mediante la aportación de una valoración profesional realizada por una sociedad de tasación, un trabajo individualizado y exhaustivo que se apoyará, ineludiblemente, en la realización de una visita del inmueble para conocer sus características actualizadas y reales.
Inspección
La inspección física de los inmuebles que llevan a cabo las sociedades de tasación es considerada un paso imprescindible para obtener un valor verdaderamente ajustado, ya que permite realizar comprobaciones tales como la superficie real de la vivienda (que, en ocasiones, puede no coincidir ni con la registrada ni con la que consta en el Catastro), sus calidades constructivas, su estado de conservación, la existencia de determinados servicios y características (ascensor, calidad de las zonas comunes, equipamientos deportivos, etc) y, en especial, comprobaciones sobre aspectos que pueden afectar sustancialmente al valor de mercado, como son el cumplimiento de la normativa urbanística o los posibles problemas de habitabilidad y seguridad física del inmueble.
A partir de los datos actualizados obtenidos en la inspección, la sociedad de tasación obtendrá el valor de mercado del inmueble mediante la elaboración de un estudio de mercado individualizado, que consiste en la búsqueda y comparación de ofertas y transacciones recientes de inmuebles de similares características al que se valora. Todo esto, en definitiva, ayuda a cumplir con los requisitos de singularidad e individualidad de la valoración que exige la justicia.
Como se indicaba al inicio, está por ver si el efecto práctico de la aplicación del valor de referencia se traduce en impuestos más altos o no; lo que es seguro es que los contribuyentes necesitarán, más que nunca, estar informados para defender sus derechos -y sus bolsillos-.
