Hipoteca

El hecho de que en algunos préstamos hipotecarios se haya decretado la ilegitimidad de las cláusulas suelo no impide que existan condiciones contractuales que sí son legítimas. En algunos supuestos, es posible que una cláusula teóricamente legítima –incluso pueden serlo las cláusula suelos– se vuelva abusiva, pero existen criterios para detectarlo, según los expertos del sector.   Las condiciones generales de una hipoteca son de dos tipos. Por un lado están las cláusulas financieras, que incluyen el capital prestado, la amortización (es decir, el período durante el cual se tendrá que devolver el capital más los intereses), el tipo de interés y las comisiones (de estudio, de apertura, de clausura), enumera Amor Pelegrí, de Pelegrí Abogados. Por el otro, señala Fernando Sanahuja, del despacho Sanahuja Miranda, se especificará el vencimiento anticipado, el procedimiento de ejecución (es decir, qué pasa si no se paga la cuota), y el tipo de interés de demora, que se aplica cuando se posterga el pago de la cuota y que “no puede superar tres veces el interés legal del dinero”, fijado este año en el 3%. La negociación es la clave “Las cláusulas son legítimas si se han negociado individualmente con el prestatario, informándole de su contenido, explicándole sus límites y ofreciéndole una comparativa con otros productos bancarios”, afirma Pelegrí. Se trata de ir más allá de “lo que se suele explicar, que es solo la cuota mensual del préstamo y la duración”, recalca el letrado. Este principio está contemplado por una directiva europea de 1993 en la que se establece que es abusiva cualquier cláusula no negociada individualmente que causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes del contrato, señala el economista de la asesoría FuturLegal.com, Pau Monserrat. El conocimiento y la negociación previa son elementos clave para establecer la legitimidad de una cláusula y en ello hacen hincapié todos los expertos consultados. Tal como dictó el Tribunal Supremo, la cláusula suelo, un punto que fija un tope por debajo del cual los intereses nunca podrían reducirse, no puede ser declarada ilegítima “si el consumidor tuvo un conocimiento real del límite de variación del tipo de interés pactado y lo negoció con el banco”, insiste Pelegrí. Aun así, opina Monserrat, en un primer momento el Supremo “intentó saltarse” la regla básica de que si una cláusula es abusiva se considerará como nula, al haber evitado imponer la restitución del dinero cobrado por este concepto con anterioridad a la primera decisión del TJUE en este sentido, de mayo de 2013. Finalmente, el tribunal europeo “le corrigió” a finales del año pasado y estableció la retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo abusivas. “Es una revolución judicial que protege a los consumidores que contrataron un préstamo hipotecario y no pueden pagarlo, cierto, pero también un incentivo muy potente para que los bancos no incluyan cláusulas abusivas, lo que debe acabar redundando en un mercado más competitivo, transparente y sano”, enfatiza el experto. Las condiciones tienen que ser entendibles Las condiciones de las hipotecas pueden volverse abusivas también “cuando no son claras y transparentes, atentan contra el espíritu de la ley o del contrato, se encuentran escondidas entre mucha información irrelevante, o se contradicen entre sí”, asegura Sanahuja, quien, para explicar este punto, invita a colación el artículo 7 de la Ley de condiciones generales de la contratación. Según esta normativa, las cláusulas “son abusivas cuando no son comprensibles o bien gramaticalmente o bien conceptualmente”, resume. ¿Cómo se consigue que todas las condiciones sean conocidas de forma expresa por el consumidor, quien, de esta forma, tendría la potestad real de negociarlas? El banco debería entre otras cosas, en palabras del letrado, proporcionar un histórico de la evolución del euríbor y una simulación del impacto económico de la cláusula a lo largo de los años, y entregar la escritura de la hipoteca al menos tres días antes de la firma. “Últimamente se ha puesto de moda hacerle firmar de puño y letra al consumidor que conoce y acepta expresamente las cláusulas, lo cual no es suficiente si no se le han facilitado los elementos señalados”, argumenta. Equilibrio de las partes en las cargas “Otro dato importante que valoran los tribunales es el desequilibrio desproporcionado entre las partes y que todas las cargas las soporte el consumidor”, destaca Pelegrí. A principios de este año, tras una sentencia del Supremo al respecto, la mayor parte del sector bancario ha empezado a asumir parte de los gastos de apertura de una hipoteca que hasta aquel entonces pagaba el cliente, en el afán de evitar demandas. Asimismo, según Pelegrí, para que sean legítimas, es preciso que las comisiones por servicios o gestiones respondan a una prestación real y efectiva. Las cláusulas son legítimas si… No hay desequilibrio que perjudique de forma consistente al consumidor. Lo que los jueces valoran es si la cláusula deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable a la establecida por ley, alega el economista de FuturLegal.com, Pau Monserrat. Y también la experiencia en contratación de productos financieros que tenga el consumidor: “Una determinada cláusula será declarada abusiva para un consumidor general, pero puede que no lo sea para un experto en finanzas, por ejemplo”. Se respeta el criterio de buena fe. En este caso, se evalúa si el cliente habría contratado la hipoteca con la cláusula que se analiza de haber existido una negociación individual. Resultan comprensibles. “Una cláusula en un préstamo hipotecario a tipo fijo estándar no se valora de la misma manera que en un préstamo multidivisa complejo”, expone Monserrat. Las circunstancias de la contratación eran favorables al consumidor. “Por ejemplo, no es lo mismo que un cliente haya acudido a la firma ante notario con un abogado asesor que solo”, dice el experto.