Hipoteca

  A la hora de presentar oposición a una ejecución hipotecaria, la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado es uno de los principales recursos a favor del deudor. La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca ha realizado un estudio detallado de la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado en su Auto de 24 de noviembre de 2015. En dicha resolución se desestima la abusividad, sobre la base de cuatro argumentos. Sin embargo, la Magistrada Doña Catalina Moragues emite un voto particular con tres motivos en sentido contrario. En el caso, Cajamar inició la ejecución de un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda habitual del cliente. Doña Marta presentó oposición a la ejecución. La oposición se basaba fundamentalmente en dos motivos: la nulidad por abusividad del pacto de liquidez y de la cláusula de vencimiento anticipado. El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Manacor estimó parcialmente la oposición. Contra dicha resolución, Cajamar interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial, revisa los criterios para la estimación de la abusividad del pacto de liquidez y de la cláusula de vencimiento anticipado.   El pacto de liquidez El pacto de liquidación faculta a la entidad crediticia a determinar el saldo sujetándose a las cláusulas acordadas por las partes. Posteriormente, dicha liquidación se verifica por el fedatario público por lo que existe un primer control de validez formal. Sería muy difícil de evitar el pacto de liquidez al ser el banco el que tiene la documentación necesaria para justificar la cuantificación de la deuda. Además, se trata de una mera acreditación del importe de la deuda que puede ser contradicha por la parte ejecutada que tiene la vía de la causa segunda del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y puede pedir un examen pericial de la liquidación (art. 558.2 LEC). Por otra parte, el cálculo de la deuda es una operación sencilla que resulta de la simple realización de una operación matemática. Por último, el pacto de liquidez tiene amparo legal en el artículo 572.2 de la LEC. En resumen, para la Sala, el pacto de liquidez no se considera como una cláusula abusiva.   El vencimiento anticipado Aunque las tres secciones de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca habían seguido el criterio de rechazar el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado, a la vista del Auto del TJUE (Sala Sexta) de 11 de junio de 2015, el Pleno de la Audiencia Provincial de lo civil aprovecha para establecer los requisitos para la consideración de la abusividad de dicha cláusula. Recordemos que el anteriormente citado Auto del TJUE establece: «… la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, cuando el juez nacional haya constatado el carácter «abusivo» -en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la propia Directiva 93/13 – de una cláusula de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el juez nacional deduzca todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión» . Tras citar el apartado 43 del Auto del TJUE de 11 de junio de 2015, la STJUE de 14 de marzo de 2013 (apartado 73), el Auto del TJUE de 14 de noviembre de 2013 y la Directiva 93/13/CEE  -artículo 3 apartados 1 y 3 y el punto 1 letras e y g y 2 letra a de su anexo-  concluye que los parámetros a tener en cuenta para el examen del carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado son:   1.- Naturaleza de los bienes y servicios objeto del contrato. En el caso de autos se trataba de un préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual. Sin embargo, para la Sala, dicha condición no es suficiente por si misma para declarar la abusividad.   2.- Carácter esencial o no del incumplimiento, valorando la duración y cuantía del préstamo. Para la Sala, el carácter esencial del incumplimiento se puede valorar cuando se trata de contratos con prestaciones recíprocas, y ese no es el caso. Cualitativamente, el incumplimiento es esencial por que afecta a la obligación principal del contrato. Cuantitativamente, la sala considera no admisible hacer una comparación entre el impago y la cuantía del préstamo. Y la reclamación cuota a cuota, acabaría aumentando los costes para el deudor.   3.- Legislación nacional para determinar si el consumidor puede evitar los efectos del vencimiento anticipado. Si vencido el préstamo, el deudor puede rehabilitar el contrato mediante el pago de las cuotas impagadas, la cláusula de vencimiento anticipado no produce desequilibrio. Y esta es la previsión del artículo 693.3 de la LEC: prevé que en el caso de una ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual evitar las consecuencias del vencimiento anticipado abonando las cuotas vencidas y las costas.   4.- No se considera abusivo que cualquier cláusula que establezca un plazo inferior a tres meses sea abusiva. La Sala desestima la oposición y considera que en el caso, la cláusula de vencimiento anticipado no es abusiva. Sin embargo, en la resolución, la Magistrada Doña Catalina Moragues formula un voto particular en el que se reflejan las razones por la que considera que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva: 1.- La pérdida de la vivienda habitual se considera una grave lesión de los derechos de los consumidores (STJUE 10 septiembre 2014). 2.- La resolución anticipada del préstamo, sin requerimiento previo por falta de pago de un vencimiento, sería una cláusula general, no negociada individualmente, que puede ser declarada abusiva si en contra de las exigencias de la buena fe, se causa en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante (art. 82.1 TRLGDCYU). 3.- La STJUE de 14 de marzo de 2013 recordó que corresponde al juez comprobar si ha habido un incumplimiento esencial, suficientemente grave respecto a la duración y la cuantía del préstamo. Y para incorporar dicha doctrina a nuestro ordenamiento, la Ley 1/2013 de 14 de mayo modificó la redacción del artículo 693 de la LEC, introduciendo el incumplimiento de tres meses. La

  Obligar a contratar un seguro de vida para contratar una hipoteca inversa es una cláusula abusiva. La Audiencia Provincial de Madrid ha declarado nula  por abusiva, la cláusula de un contrato de hipoteca inversa de BBVA que exigía la contratación de un seguro de vida. La decisión ha sido adoptada en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid N.º 207/2017, de 30/05/2017. D. Fulgencio, había sido diagnosticado en junio de 2012 con un carcinoma de pulmón, prescribiéndosele únicamente tratamiento para paliar los síntomas. Desde agosto de 2012 estaba ingresado en una residencia para cuidados paliativos. A pesar de lo anterior, el 11 de enero de 2013 D. Fulgencio suscribió con BBVA un contrato de hipoteca inversa sobre su vivienda ubicada en Madrid, que se tasó en más de un millón de euros. En virtud de ese contrato, la entidad bancaria concedió un crédito a D. Fulgencio de casi 900.000 €, y se comprometió a entregárselo en forma de renta mensual. La renta no era vitalicia, sino temporal, y se agotaría en el año 2021, cuando D. Fulgencio tuviera 93 años. En ese orden de cosas, y aunque era improbable que D. Fulgencio, por su estado de salud, alcanzara a vivir 8 años más, la entidad bancaria incluyó en una de las cláusulas del contrato de hipoteca inversa la contratación, como requisito indispensable para la celebración del contrato, de un seguro de vida que garantizase la percepción de una renta mensual vitalicia a partir de los 93 años. La prima de ese seguro tenía un importe aproximado de 211.001,80 € -aunque inicialmente se cifró en 4.000 €- y fue pagada con los 900.000 € inicialmente concedidos. Antes de continuar, debemos indicar que la hipoteca inversa temporal es un préstamo hipotecario en el que el propietario de la vivienda hipotecada recibe un crédito (en pago único o en renta) determinado por un porcentaje del valor de tasación del bien hipotecado. Una vez fallecido el deudor hipotecario, los herederos deben liquidar la situación con la entidad de crédito, pudiendo optar entre satisfacer la totalidad de la deuda contraída por su causante con la entidad, o no hacerlo, ejecutando entonces la entidad bancaria la hipoteca para satisfacer el crédito. Finalmente, en octubre de 2013, tan sólo 9 meses después de celebrar el contrato de hipoteca inversa, D. Fulgencio falleció a consecuencia de su enfermedad. En ese momento, su heredero, D. Cesáreo, decidió formular demanda contra BBVA solicitando que se anulara el contrato de hipoteca inversa y el de seguro de vida por haber concurrido error en el consentimiento de D. Fulgencio. Dicha demanda fue estimada íntegramente por el Juzgado de 1ª instancia N.º 44 de Madrid, mediante su sentencia de fecha 28/10/2016, que condenó a la entidad bancaria a abonar a D. Cesáreo un total de 297.451.69 € por los importes cargados con motivo del préstamo, 871,05 € por el importe de la cancelación del préstamo y 366.204 € por la pérdida patrimonial causada por la venta del bien por un importe muy inferior al de tasación, más los intereses legales. Contra dicha decisión, BBVA interpuso recurso de apelación alegando que no existió vicio en el consentimiento que prestó D. Fulgencio para celebrar el contrato de hipoteca inversa. La Audiencia Provincial de Madrid, en la sentencia que venimos comentando, resolvió de la siguiente manera: En primer lugar, el tribunal establece una distinción radical entre el contrato de hipoteca inversa temporal y el contrato de seguro de vida incluido en las cláusulas del mismo, y cuya celebración, a su vez, se exigía por BBVA como requisito previo para la celebración de la hipoteca inversa. En relación con el contrato de hipoteca inversa temporal, el tribunal concluye que el consentimiento que D. Fulgencio prestó para celebrarlo no estaba viciado por error alguno, pues tanto su capacidad mental como su formación como abogado eran más que suficientes para comprender la carga económica y jurídica del mismo. Además, indica la Audiencia Provincial, en la situación de D. Fulgencio, ingresado en una residencia de cuidados paliativos, encaja la necesidad de obtener mayor liquidez que complementase su pensión estatal, a fin de poder cubrir los gastos que supusiera la propia residencia. Sin embargo, la Audiencia Provincial no concluye de igual forma respecto del contrato de seguro de vida que venía incluido en las cláusulas de la hipoteca parcial. A ese respecto, debe recordarse que D. Fulgencio se encontraba en un estado de salud muy mermado -del que era consciente-, y era muy improbable que fuera a sobrevivir hasta los 93 años, cuando se agotaría el crédito de la hipoteca inversa. Ese conjunto de circunstancias determina que resulte “altamente sorprendente”, indica el tribunal, que D. Fulgencio accediera a sacrificar 211.001,80 € de los 900.000 € concedidos para garantizarse una renta mensual que sabía que, probablemente, no iba a llegar a necesitar. La causa que explica esa decisión no es otra que en el propio contrato de hipoteca inversa se exigiera la suscripción de dicho seguro de vida como requisito previo. Tras esa apreciación, la Audiencia Provincial, en aplicación de la doctrina contenida en las SSTS de 09//05 2013 y 08/09/2014, indica que: 1) El contrato de hipoteca inversa temporal, entre cuyas cláusulas se incluye el contrato de seguro de vida, es un contrato de adhesión compuesto por condiciones generales de la contratación, pues no consta que las cláusulas cuestionadas fueran negociadas individualmente; y 2) Como tal, las cláusulas que lo componen están sometidas a un filtro de incorporación y un filtro de transparencia. Desde ahí, la Audiencia Provincial concluye que, aunque la cláusula relativa al contrato de seguro de vida supera el control de incorporación, no supera el control de transparencia, porque: – Falta información sobre si se trata de un elemento del objeto principal del contrato. – Se inserta de forma conjunta con las propias condiciones de la hipoteca inversa y se ofrece como cobertura ante el agotamiento del capital concedido por la hipoteca inversa cuando aún ni siquiera ha comenzado a desplegar sus efectos dicho contrato. – No existen simulaciones de escenarios diversos que permitan comprender al asegurado las ventajas e inconvenientes del seguro. – No hay información previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas ha aumentado un 24,7% interanual en mayo, hasta los 44.165 préstamos, según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata de la mayor cifra en un mes de mayo en más de once años, desde febrero de 2011. Además, la firma de hipotecas encadena quince meses de ascensos interanuales consecutivos. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas ha crecido un 11,9% interanual en el quinto mes del año, hasta los 149.261 euros, mientras que el capital prestado ha crecido un 39,6%, hasta los 6.592,1 millones de euros. Por comunidades autónomas, las que han registrado un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas han sido Cataluña (8.354), Andalucía (7.604) y Madrid (7.480). En tasa intermensual (mayo sobre abril), las hipotecas sobre viviendas han subido un 32,1%, mientras que el capital prestado lo ha hecho en un 38,6%, informa Europa Press.

  ¿Qué es un precontrato o una promesa de  hipoteca? El contrato de promesa es aquel por el que las partes se obligan a la futura celebración de un determinado contrato, ya sea en un plazo concreto o a partir de un evento señalado -llamado condición-. Se trata de un contrato preparatorio a partir del cual aparece la obligación de celebrar el contrato definitivo. Con este precontrato nace la relación jurídica obligacional entre las partes. Puede contraerse la promesa de contrato en la compraventa, el arrendamiento, la constitución de una garantía como la hipotecaria y prácticamente cualquier tipo de acuerdo. Es imprescindible que en el precontrato aparezca determinado el objeto del futuro contrato y sus elementos esenciales. Así, por ejemplo, en la promesa de compraventa deberán quedar establecidos tanto el objeto de la futura venta, como el precio del mismo, aunque no será indispensable señalar al detalle las obligaciones de las partes. En caso de no cumplirse este requisito no nos encontraríamos ante un precontrato, sino que -dado que haría falta un nuevo acuerdo para determinar los elementos restantes- hablaríamos de unos simples tratos previos sin carácter obligacional. Así se pronuncia el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 1995 al señalar que “en el precontrato existe ya todo el contrato principal o definitivo, pero en germen, en síntesis, debiendo contener sus líneas básicas y todos los requisitos exigidos para la validez del llamado contrato futuro”. El contrato de promesa podrá tener carácter unilateral o bilateral. En el primero, únicamente se obliga uno de los contratantes, quedando en manos del otro llegar o no a la conclusión del contrato definitivo. Por su parte, el precontrato bilateral supone que ambas partes tienen el deber y derecho de celebrar el contrato prometido. La promesa bilateral de contratar tiene el mismo valor que un contrato definitivo, siempre y cuando en el precontrato hayan quedado determinados todos anteriormente citados elementos esenciales del futuro contrato. De hecho, como ya hemos señalado, es en el precontrato donde nace ya la obligación, por lo que la finalidad del contrato definitivo sería cumplir con la obligación prometida. Es posible comprometerse a otorgar una garantía como la hipoteca. En el resto del artículo nos referiremos al contrato de promesa de hipoteca.   ¿En qué se diferencia la promesa de hipoteca del contrato de hipoteca? Para empezar, podríamos decir que la promesa de hipoteca asienta las bases sobre las que se llevará a cabo el contrato de hipoteca. El contrato de hipoteca consiste en la otorgación de una garantía sobre un bien, el cual queda gravado con dicha carga. Sin embargo, esto no es lo que ocurre en la promesa de hipoteca, donde no hay garantía, sino un compromiso de otorgar una garantía real en un plazo determinado. De esta forma, hasta el cumplimiento de la promesa -es decir, la constitución definitiva de la hipoteca-, el bien se considera libre de cargas y gravámenes. El contrato de promesa de hipoteca no otorga lugar a ningún derecho sobre el bien y, por lo tanto, no conlleva la posibilidad de ejecución del mismo.  Podremos exigir que se cumpla el contrato, mediante un procedimiento declarativo en el que solicitaremos que se cumpla una obligación de hacer.  Pero no tenemos todavía una garantía real que podamos ejecutar.   Regulación legal del contrato de promesa y de la promesa de hipoteca. Pese a que nuestro Código Civil no contiene ninguna norma general que atribuya eficacia a las promesas de contratar, la obligatoriedad de las mismas se deriva principalmente del principio de libertad contractual del artículo 1255, por el que las partes llegan a un concierto de voluntades creando el deber futuro de contratar según las bases pactadas. No obstante, al no existir una regulación del precontrato, este se regirá por las normas comunes de contratos y obligaciones. En el caso concreto que nos ocupa, la regulación del contrato de hipoteca queda contenida en los artículos 1874 a 1880 del Código Civil. Sin embargo, la promesa de hipoteca aparece únicamente en el artículo 1862 del mismo cuerpo legal, que establece lo siguiente: “La promesa de constituir prenda o hipoteca solo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.”   Supuesto de contrato de promesa de hipoteca En primer lugar, cabe señalar que aunque es corriente que la hipoteca esté dirigida a garantizar la concesión de un préstamo, no siempre es así. Con la constitución de hipoteca puede garantizarse el pago de cualquier clase de deuda, sin que se garantice necesariamente un préstamo bancario. Normalmente el contrato de promesa hipotecaria tiene lugar cuando un acreedor quiere obtener una garantía de cobro. Sin embargo, por algún motivo el deudor no puede constituir hipoteca en ese momento sobre el bien inmueble. Es por ello que se lleva a cabo un precontrato en el que el deudor se compromete a constituir hipoteca en el momento en que quiera o le sea posible hacerlo, dentro de un plazo. Con el fin de aclarar esta situación, proponemos a continuación un ejemplo práctico de promesa de contrato de hipoteca: Juan contrae con un proveedor una deuda de 100.000 € debido a la sucesión de múltiples infortunios económicos. Ante esta situación, Juan confirma al acreedor que próximamente recibirá en herencia un inmueble que podría utilizar como garantía de pago. No obstante, está a la espera de que se haga la escritura de la herencia, de modo que todavía no es propietario del bien y, en consecuencia, en estos momentos no puede constituirse el derecho de hipoteca. En esta situación y con el fin de garantizar la deuda, Juan acuerda con el acreedor un contrato de promesa de hipoteca en el que se obliga a constituirla dentro del plazo convenido o a la llegada del evento fijado de común acuerdo.   Acciones en caso de incumplimiento del contrato de promesa de hipoteca Lo normal será que las partes cumplan con la obligación voluntariamente, de tal forma que el precontrato se extinguirá,

Cuando un comprador de vivienda va a firmar un préstamo financiero, pone en juego todos sus bienes presentes y futuros.   Ana y su marido compraron en octubre un piso en el céntrico barrio de Chamberí, en Madrid. En su primera visita a la notaría antes de firmar la compraventa y el préstamo, hubo un punto que les llamó especialmente la atención: debían responder con todas sus pertenencias ante la hipoteca. La notario, como es su obligación desde 2019, les explicó con todo detalle las implicaciones del préstamo hipotecario y fueron conscientes de que todos sus bienes estaban en juego, tanto los presentes como los futuros. Años atrás ya habían adquirido una vivienda, pero este asunto pasó desapercibido para ellos (entonces no existía esta reunión previa en la notaría, sin presencia del banco, para que el cliente fuera informado). Sin embargo, esta responsabilidad universal, que está recogida en el artículo 1911 del Código Civil, les hacía plantearse ahora si no se trataba de una exigencia excesiva, teniendo en cuenta que contaban con un nivel de ingresos alto y unas finanzas saneadas. Es decir, su perfil de riesgo era muy bajo y, aun así, debían responder con todo en la hipoteca. Patricia Suárez, presidenta de Asufin, explica que «ya en la crisis financiera de 2008 hubo mucho debate porque mucha gente fue consciente de que con la entrega de su casa no se acaban sus deudas, pero la dación en pago no se legisló». En la nueva ley hipotecaria de 2019 se eliminaron cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, pero el tema de la responsabilidad universal no se modificó.   ¿Por qué se mantiene la responsabilidad ilimitada? «La responsabilidad universal significa que una persona, hasta que no termina de pagar, tiene todo su patrimonio comprometido; si se produce un impago, lo primero que atacará el banco es la garantía hipotecaria (la vivienda), pero si sale a subasta y no se salda toda la hipoteca, se irá contra el resto del patrimonio», explica María Teresa Barea, notaria en Granada y portavoz del Consejo General del Notariado. Barea explica que esta práctica responde a un sistema de pesos y contrapesos para que los riesgos estén compartidos. «Si el día de mañana una persona va a vender su casa puede ganar o perder dinero, el dueño de la finca es el que se beneficia o perjudica; sin embargo, si la responsabilidad fuera limitada, el propietario se beneficiaría del aumento del valor pero no asumiría las pérdidas ante un desplome de los precios y podría entregar su vivienda al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago). En este caso, estarían creciendo los riesgos a la entidad prestamista», asegura. Juan Villén, responsable de Hipotecas de Idealista, insiste en este sentido: «La crisis anterior demostró que el precio de la vivienda puede bajar y mucho, hasta un 50% y un 70% en algunos sitios; por ello, aunque los bancos sólo den el 80% del valor de la vivienda, el 20% restante no sería suficiente para cubrir la pérdida de valor«. A juicio de Villén, «si no hubiera esa responsabilidad ilimitada, los bancos pasarían a financiar un 65-70%, en lugar del 80%, y en las ciudades pequeñas se financiaría menos porque el precio de la vivienda se puede depreciar más, como ha ocurrido en el pasado». «Para que las hipotecas sigan siendo baratas, los bancos necesitan certidumbre a nivel de riesgos y que el nivel de morosidad y fallidos sea bajo. Por eso, con esa responsabilidad ilimitada, no es una cláusula abusiva, sino que beneficia al mercado. De lo contrario, se penalizaría a la inmensa mayoría de consumidores con intereses más altos o con menos financiación», defiende Villén. En este sentido, Suárez de Asufin, defiende que debería apostarse abiertamente por la convivencia de dos sistemas: «Cada cliente tendría que poder elegir por unas condiciones más baratas con una responsabilidad ilimitada, o por la dación en pago y pagar más». «En estos momentos, percibimos que las hipotecas con avales se están evitando porque los clientes descubren que, además, están poniendo en juego también los bienes presentes y futuros de sus padres, por ejemplo, y eso les echa para atrás». Por otra parte, desde la asociación de usuarios financieros reclaman que «cuando se realice una ejecución hipotecaria, el precio de la subasta debería corresponder al 100% del valor de la vivienda y no al 70%, como establece actualmente la ley, y así se evitaría ir contra otros bienes en muchas ocasiones».   ¿Es posible firmar una hipoteca con responsabilidad limitada? A pesar de que la práctica habitual sea que el hipotecado responda con todos sus bienes presentes y futuros, éste puede negociar con el banco una responsabilidad limitada. Es decir, según el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, es posible que un comprador responda ante la hipoteca solo con la vivienda, si lo ha acordado así con la entidad y queda constancia de ello en la escritura pública. Además, Bankinter lanzó en 2011 la Hipoteca Sin Más, cuya garantía se circunscribe a la vivienda. No obstante, hay que cumplir una serie de requisitos: este producto es para nuevas hipotecas, para la compra de vivienda habitual -no segunda residencia- y se requiere que los ingresos totales sean superiores a 2.000 euros al mes. Además, se puede financiar hasta el 80% del valor de la vivienda que se hipoteca tomando el menor de estos dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. Desde la entidad aseguran que, a pesar de que la responsabilidad es limitada, «tiene las mismas condiciones que el resto de hipotecas a tipo variable». Pero reconocen que, aun así, «esta hipoteca tiene una demanda específica y la gran mayoría de los clientes sigue optando por solicitar hipotecas convencionales a tipo fijo, variable o mixto». Este tipo de hipotecas son, sin embargo, la práctica habitual en países como Estados Unidos. No obstante, para compensar el riesgo en el que incurre la entidad financiera, existe un sistema de seguros de impago, que tiene un coste también para los clientes.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó un 66,9% en agosto respecto al mismo mes de 2020, su mayor alza desde el inicio de la serie histórica que comenzó en 2003, hasta un total de 33.105 préstamos hipotecarios, la cifra más alta en un mes de agosto desde 2010 y con los cambios de condiciones hipotecarias también en máximos. Con el avance de agosto en más de 30 puntos respecto a julio, la firma de hipotecas sobre viviendas mantiene su dinamismo encadenando seis meses de ascensos interanuales consecutivos, según se desprende de los datos hechos públicos hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 1,9% en agosto, hasta los 137.885 euros, mientras que el capital prestado creció un 70,1%, hasta los 4.564,6 millones de euros. Por comunidades autónomas, como es habitual, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en agosto fueron Andalucía (6.589), Comunidad de Madrid (5.818) y Cataluña (5.372), siendo también estas comunidades autónomas las que registraron mayor capital para su constitución: Madrid (1.182,1 millones de euros), Cataluña (864 millones) y Andalucía (793,4 millones). Se firmaron más hipotecas sobre viviendas en agosto que en el mismo mes de 2020 en todo el territorio nacional salvo en Canarias, donde descendieron un 10,5%, con Comunidad Valenciana (+95,6%), Murcia (+91,5%) y Madrid (+90,9%) en cabeza. Respecto a julio, las hipotecas firmadas caen un 6,3% y el capital prestado se reduce un 5,4%; ambas caídas intermensuales, las menores en un mes de agosto desde 2018.   Media de 23 años con un tipo medio del 2,56% El tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 2,56%, con un plazo medio de 23 años. En el caso de las viviendas, el interés medio fue del 2,48%, por encima del 2,46% de un año antes, con un plazo medio de 24 años. El 33% fueron a tipo variable y el 67%, a tipo fijo, porcentaje ligeramente inferior al de julio (68,1%), cuando se alcanzó el máximo histórico. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,11% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,70% en el caso de las de tipo fijo. El número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas) aumentó un 55,4% en agosto respecto al mismo mes de 2020, hasta un total de 43.018. El capital de los créditos hipotecarios concedidos avanzó un 48,3% en el octavo mes del año, hasta rozar los 6.570 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas cayó un 4,6% y sumó 152.723 euros.   Se disparan los cambios de condiciones hipotecarias En agosto, un total de 20.200 hipotecas cambiaron sus condiciones, cifra que multiplica por más de dos (+153,8%) la del mismo mes de 2020. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se produjeron 17.216 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un repunte anual del 184,9%. El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 2.348, un 72,3% más que en agosto de 2020. Por su parte, en 636 hipotecas cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), un 15% más. De las 20.200 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 17% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 18,7% al 31,8%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 79,4% al 65%. El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (62,3%), como después (51,4%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuyó 0,7 puntos y el de las hipotecas a tipo variable bajó 0,1 puntos.   Escenario propicio Para Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, el dato de agosto da cuenta del «alto volumen de transacciones de compra de vivienda y el escenario propicio de bajos tipos de interés, que en este mes han vuelto a marcar un nuevo récord de tipos mínimos en las hipotecas variables, y casi igualándolo en las fijas», señala este experto en un comunicado. «Éstas siguen siendo la opción preferida en dos de cada tres hipotecas, ante la incertidumbre de la futura evolución de los tipos dada la presión de la inflación actual, y apoyado en las ofertas de los bancos con condiciones muy ventajosas«. María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, explica por su parte que la cifra «sitúa la contratación de estos préstamos en niveles superiores a los que vimos durante el impacto de la pandemia. Esta variación interanual tan elevada pone de manifiesto el gran dinamismo que está viviendo el sector inmobiliario y, en concreto, la compra de vivienda». En agosto de 2020 ya se habían reactivado, en parte, las operaciones que se habían quedado paralizadas por el estado de alarma y aún así, un año después, la variación es de un 67% «, añade Matos. Este año, «el cierre de operaciones del mes de agosto supera la barrera de las 30.000 hipotecas firmadas por séptima vez este año, lo que indica que el ritmo se está manteniendo estable y con cifras muy positivas». Son datos que dejan claro que el impacto de la pandemia ha impulsado la compra de vivienda, aún en un mes de época estival como es agosto, en el que generalmente suele haber menos actividad. Así, los datos muestran que la percepción de incertidumbre va decreciendo», explica la directora de Estudios. «Esperamos seguir viendo esta mejora en los datos hipotecarios, ya que el sector bancario ha estado trabajando para favorecer este impulso, abaratando los precios para estimular las ventas. De hecho, estos últimos meses, hemos visto a varias entidades con las mayores bajadas de precios que se recuerdan. Las buenas condiciones de rebaja de intereses actuales están haciendo que muchos pequeños ahorradores se lancen a comprar vivienda (…). Cerraremos el año con muy buenas cifras«.