¿Qué ocurrió en España de 1997 a 2008 para que nuestro país sufriera la mayor crisis inmobiliaria de su historia? ¿Por qué tanta permisividad por parte de los gobiernos de turno? ¿Qué papel tuvieron entidades financieras, constructoras o inmobiliarias?
Analizar en un breve artículo todos los factores que ayudaron a crear la burbuja inmobiliaria más grande de la historia en nuestro país, resulta complejo. Aun así, queríamos acercar esa problemática que tanto daño hizo y está haciendo a cientos de miles de familias que están perdiendo sus casas por haber firmado, en los famosos años del boom, hipotecas realmente impagables.
Viajemos a 1997. En ese año, empieza a desarrollarse la nueva Ley del Suelo de España, aprobada un año después por el Gobierno de José María Aznar. En aquel momento, la construcción residencial tenía un peso en el PIB español del 4,7%. En 2007, año de explosión de la burbuja, ese peso se había duplicado, llegando al 9,3% del PIB. Nunca antes se había urbanizado tanto. En 2006, se construyeron más de 900.000 viviendas en nuestro país. La media durante los años del boom fue de 700.000 inmuebles nuevos por año, más que Francia, Alemania e Italia juntas. Entre 1997 y 2006, el precio de la vivienda se había incrementado un 100% en términos reales. La deuda de las familias, que hasta 2000 no superaba el 70% de los ingresos anuales disponibles, se disparó hasta el 115% en 2007. La ley del Suelo había ejercido a la perfección su papel, tanto que, en 2006 había un millón de hectáreas urbanizables más que en 1987, aunque, si bien es cierto, este no fue el único factor: las facilidades crediticias fruto de la competencia entre entidades bancarias desde la liberalización del sector en 1985, el aumento de la demanda por la fuerte migración –la población en España aumentó en seis millones en la última década-, la necesidad de blanquear capital con la entrada del euro –el pago con dinero opaco afectó al 60% de las compras inmobiliarias en España– y la creencia en un crecimiento sostenido, también influyeron.
Había unos intereses económicos muy poderosos. Las grandes constructoras, las entidades financieras y los políticos apostaron por este rentable sector, que aportaba grandes beneficios por muy poca inversión. Con la nueva ley, los ayuntamientos encontraron un poder que antes no tenían. Se liberalizaba prácticamente todo bajo el lema ‘mientras no sea territorio protegido, todo es urbanizable’. Y la corrupción se disparó…
Incumplimiento de la Ley Hipotecaria
Otra de las causas principales que produjo la crisis inmobiliaria fue el incumplimiento sistemático de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. A pesar del despegue económico que vivía nuestro país, muchas familias seguían sin poder acceder al crédito por no poder asegurar el retorno del dinero prestado. Por ello, y con el único objetivo de seguir aprovechándose de tan pingües beneficios, el Banco de España amplió el plazo de los créditos hipotecarios para que se pudieran conceder a más de 15 años. Esto supuso que en 2007, el plazo de amortización de una hipoteca se situaba ya en 27 años, es decir, un 77% de la vida laboral de un trabajador activo. En 1990, el plazo medio era de doce años, de 17 años en 1995 y de 22 años en 2000.
Pero la locura no vio freno. El 28 de diciembre de 2005, el BBK puso sobre la mesa la hipoteca a 50 años. Aunque muchos pensaron que se trataba de una inocentada por el día en que la presentaron, el crédito se consolidó rápidamente como un atractivo gancho para captar a los jóvenes. Pronto, Caja Duero y la CAM se sumaron a la iniciativa. Aunque las entidades aseguraban que esta medida era para facilitar el acceso a los jóvenes al mercado inmobiliario, no cabe duda de que se llevaban impresionantes beneficios, pues realmente la cuota mensual se reducía muy poco en comparación con el aumento de años a pagar, donde los tipos de interés se mantenían.
Pero ¿y todo esto lo permitía la Ley Hipotecaria? Realmente, no, Artículo 5 de dicha ley: “El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación”. Es decir, la propia regulación advierte de que para que una hipoteca sea solvente no debería conceder más allá del 80% del bien tasado, así como no superar su montante el total de tres años de salario, que el periodo de devolución no supere el 33% de la vida laboral de quien recibe el crédito y que el monto mensual a pagar jamás suponga más del 30% de los ingresos de la familia. Todo se incumplió sistemáticamente, concediendo miles de hipotecas basura que muy difícilmente podrían ser devueltas.
El porqué del timo
Era un mecanismo de estafa encadenado. La recalificación de terrenos era el primer peldaño. Los ayuntamientos se aseguraban de ‘informar’ a los constructores sobre los terrenos a recalificar a cambio de interesantes sobornos, como posteriormente se ha demostrado en múltiples casos de corrupción. Una vez que se adquirían los terrenos como no urbanizable, éstos se recalificaban y multiplicaban su precio.
Después, entraban en juego las sociedades de tasación, que las ponían los propios bancos, aunque ahora parezca que nadie lo sabía. La mayor de esas empresas de tasación, Tasamadrid, pertenecía a Bankia, la entidad que ahora ejecuta el 80% de los desahucios en la Comunidad de Madrid y un 50% de todos los del territorio nacional. Las tasaciones fueron totalmente manipuladas, quien manifiesta que tampoco se cumplió ahí la ley, pues el Banco de España dice que el valor de tasación es el valor que se estima de una vivienda durante un periodo prolongado, por eso es incomprensible que esas mismas tasaciones hayan caído un 40 o 50% en los últimos años. Si en cinco años una vivienda vale la mitad, es que no se tasó correctamente y, por lo tanto, no se cumplió la ley.
Sin embargo, nadie hizo nada. A nadie le interesó controlar ni regularizar esta estafa hipotecaria. Ahora, se intentan poner algunas medidas como situar en un máximo de 30 años el periodo de devolución de un crédito o estudiar la dación en pago que un millón y medio de firmas, con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca a la cabeza. Sin embargo, la realidad es mucho más dura. Mientras tanto, más de 500.000 familias han perdido y perderán su vivienda con motivo de esta gran estafa. Este escalofriante dato se suma a las 150.000 familias que ya perdieron su vivienda entre 2008 y 2011. El drama no cesa y los afectados no aguantan. A los múltiples desahucios, se suman ya los suicidios y tragedias tan graves como la mujer que se quemó a lo bonzo en Almassora (Castellón). ¿Cuándo vamos a poner fin a esta sangrante estafa?
