Santander, CaixaBank y Sabadell son los bancos que más activos tóxicos procedentes de la crisis de 2008 han vendido a los grupos de capital riesgo.
La tasa de morosidad va a multiplicarse por dos en España en esta crisis, según las estimaciones más optimistas. En este contexto, los fondos de capital riesgo, los tradicionales compradores de créditos impagados, esperan llenar sus redes entre este año y el próximo como lo hicieron tras la crisis de 2008. La magnitud de las operaciones no será tan abultada como entonces, porque en esta ocasión no ha estallado ninguna burbuja inmobiliaria, pero sí habrá negocio.
Estos fondos tienen ahora mucha liquidez en busca de activos donde invertir y, por tanto, están bien situados para ser los grandes compradores de la nueva oleada de tóxicos que en el futuro saldrán al mercado.
Los más activos entre 2015 y 2019, los cinco años de más actividad en este mercado en España, han sido Blackstone, Cerberus y Lone Star. Los tres acaparan la mitad de los 142.400 millones de euros en activos que se han traspasado, según la recopilación realizada por la consultora Axis Corporate.
Qué compran
Blackstone se quedó con el control mayoritario de Quasar, la sociedad a la que Santander traspasó el riesgo inmobiliario de Popular pocas semanas después de comprarlo. La operación fue histórica a nivel europeo y ascendió a 30.000 millones.
Cerberus se adjudicó una importante cartera de BBVA, compuesta sobre todo por inmuebles heredados de CatalunyaCaixa y Unnim (hoy agrupados en Divarian) y activos procedentes de Sabadell.
Lone Star es el fondo al que CaixaBank traspasó casi toda su montaña de inmuebles adjudicados en pago de deudas. A finales de 2018, además, se adjudicó una cartera de activos tóxicos de Bankia por un valor nominal de 3.070 millones de euros.
Apollo, uno de los fondos más activos al principio, está prácticamente desaparecido del mercado. Ni siquiera está dentro del top 10 de grandes compradores.
Las grandes operaciones en España comenzaron en 2013, año en el que se cerraron 35 transacciones valoradas en 16.147 millones de euros. En 2018, que fue récord histórico, el montante ascendió a 72.646 millones de euros. El año pasado se cerraron transacciones por 17.365 millones, según Axis Corporate.
De la herencia de créditos morosos arrastrada de la crisis anterior quedan por limpiar 85.000 millones, en su mayoría créditos morosos. La mayoría del ladrillo propiamente dicho ya está fuera de los balances. Los bancos seguramente se vean obligados a retasar a la baja estos activos debido al parón inmobiliario provocado por el Covid.
Para una entidad financiera mantener en el balance estos créditos supone un alto coste y eso dificulta que aflore la rentabilidad del negocio bancario. En los últimos años, las entidades han hecho provisiones significativas para cubrir esta herencia inmobiliaria y eso les ha permitido traspasarlos sin necesidad de hacer un agujero grande en sus resultados.
Cómo trabajan
Los fondos de capital riesgo son capaces de sacar rentabilidades de dos dígitos a pisos situados en localizaciones poco seductoras y a créditos impagados que compran con descuentos que oscilan entre el 50% (si son carteras hipotecarias) y el 90% (si no hay un activo que los respalde).
¿Qué hacen con los inmuebles? El secreto está en rotarlos muy rápido. Buena parte de ellos, previa rehabilitación, los ponen en alquiler con contratos que suelen obligar al inquilino a suscribir un seguro de protección de rentas. Si hay problemas de viviendas ocupadas, los fondos son capaces de recuperar mucho antes el activo que un banco gracias a su experiencia.
Los fondos raramente batallan en los juzgados. Prefieren los pactos extrajudiciales para evitar que los procesos se alarguen. La nueva Ley Hipotecaria les perjudica, porque les obliga a esperar un año, en lugar de tres meses, a instar el desahucio.
Con los créditos morosos, el objetivo no es tanto intentar cobrar las deudas, sino quedarse cuanto antes con el piso o local que hay detrás. Lo determinante es que tienen más flexibilidad que los bancos para aplicar quitas a los deudores y no están sometidos a su estricta regulación.
